宅建 令和6年度（2024年）問44 宅建業法 の解説
問題
宅地建物取引業者Aが宅地建物取引業法第37条の規定により交付すべき書面(以下この問において「37条書面」という。)に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものはどれか。
- Aは、建築工事完了前の建物の売買契約を媒介したときに、37条書面に記載する当該建物を特定するために必要な表示について、宅地建物取引業法第35条の規定に基づく重要事項の説明において使用した図書を交付することによって行った。
- Aは、貸主Bと借主Cとの間で締結された建物の賃貸借契約を媒介したときに、借賃の額、支払時期及び支払方法について定められていたが、BとCの承諾を得たので、37条書面に記載しなかった。
- Aは、宅地建物取引業者Dと宅地建物取引業者Eとの間で締結された宅地の売買契約を媒介したときに、37条書面に当該宅地の引渡しの時期を記載しなかった。
- Aが建物の売買契約を買主として締結した場合に、売主Fに承諾を得たので、37条書面をFに交付しなかった。
正解
正解は選択肢 1 です。
解説
正解は選択肢1です。宅地建物取引業法では、建築工事完了前の建物の売買契約を媒介した場合、37条書面に記載すべき建物の特定表示について、重要事項説明書（35条書面）に添付された図書を交付することで代替できると定められており、この記述は法に違反しません。
宅地建物取引業法第37条第1項は、宅地建物取引業者が契約を成立させた際に、遅滞なく当事者に対して交付すべき書面（37条書面）の記載事項を定めています。このうち、第1号で「当該宅地又は建物を特定するために必要な表示」を記載すべきとされています。そして、宅地建物取引業法施行規則第16条の2第1項は、この特定表示は重要事項説明書に記載された表示と同一の方法で行われるべきとし、同条第2項において、重要事項説明書に添付された図面その他の書面を交付することによって、この表示を行うことができると規定しています。これは、同じ内容を重複して記載する手間を省きつつ、契約内容を明確にするための特例措置です。
【選択肢1】正。宅地建物取引業法施行規則第16条の2第2項には、「法第三十七条第一項第一号の表示は、重要事項説明書に添付された図面その他の書面を交付することによって行うことができる。」と明確に定められています。したがって、建築工事完了前の建物の売買契約において、37条書面に記載する建物の特定表示を、重要事項説明書で使用した図書を交付することで代替することは、宅建業法の規定に違反しません。 【選択肢2】誤。宅地建物取引業法第37条第1項第2号は、賃貸借契約の場合、「借賃の額並びにその支払時期及び方法」を37条書面に必ず記載しなければならない事項（必要的記載事項）として定めています。これらの事項は、契約の根幹に関わる重要な内容であり、当事者双方の承諾があったとしても、記載を省略することはできません。したがって、記載しなかった行為は法に違反します。 【選択肢3】誤。宅地建物取引業法第37条第1項第3号は、「宅地又は建物の引渡しの時期」を37条書面に必ず記載しなければならない事項（必要的記載事項）として定めています。この規定は、宅地建物取引業者間（DとE）の取引であっても適用され、省略することはできません。37条書面において省略が認められるのは、同条第2項に定める任意的記載事項の一部（損害賠償額の予定、契約解除に関する事項など）であり、かつ、それらの事項について「定めがある場合」に限られます。引渡しの時期は必要的記載事項であるため、記載しなかった行為は法に違反します。 【選択肢4】誤。宅地建物取引業法第37条第1項は、宅地建物取引業者が契約を成立させた場合、「遅滞なく、当事者に対し」書面を交付する義務を課しています。Aが自ら買主として契約を締結した場合でも、Aは宅地建物取引業者であるため、相手方である売主Fに対して37条書面を交付する義務があります。当事者の承諾があったとしても、この交付義務が免除されることはありません。したがって、交付しなかった行為は法に違反します。