宅建 令和2年度10月（2020年）問25 税・その他 の解説
問題
不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、不動産鑑定評価基準によれば、誤っているものはどれか。
- 不動産の価格は、その不動産の効用が最高度に発揮される可能性に最も富む使用を前提として把握される価格を標準として形成されるが、不動産についての現実の使用方法は当該不動産が十分な効用を発揮していない場合があることに留意すべきである。
- 対象建築物に関する工事が完了していない場合でも、当該工事の完了を前提として鑑定評価を行うことがある。
- 特殊価格とは、一般的に市場性を有しない不動産について、その利用現況等を前提とした不動産の経済価値を適正に表示する価格をいい、例としては、文化財の指定を受けた建造物について、その保存等に主眼をおいた鑑定評価を行う場合において求められる価格があげられる。
- 原価法は、対象不動産が建物及びその敷地である場合において、再調達原価の把握及び減価修正を適切に行うことができるときに有効な手法であるが、対象不動産が土地のみである場合には、この手法を適用することはできない。
正解
正解は選択肢 4 です。
解説
選択肢4が正解です。
不動産鑑定評価基準 総論第1章第1節「不動産の価格」2「価格の種類」 (3)「特殊価格」、同基準 総論第1章第2節「価格に関する諸原則」1「最有効使用の原則」、同基準 総論第2章第2節「鑑定評価の基本的事項」2「条件設定」、同基準 各論第1章第2節「土地の鑑定評価」1「土地の鑑定評価の基本的事項」 (2)「土地の鑑定評価の手法」イ「原価法」に根拠があります。 選択肢1は最有効使用の原則、選択肢2は条件設定、選択肢3は特殊価格に関する記述であり、いずれも不動産鑑定評価基準に合致しています。 一方、選択肢4は、原価法は造成地等の土地にも適用できるとされており、「対象不動産が土地のみである場合には、この手法を適用することはできない」とする記述は誤りです。
条文・判例に基づく判断です。