宅建 平成29年度（2017年）問33 宅建業法 の解説
問題
宅地建物取引業者が行う宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。なお、説明の相手方は宅地建物取引業者ではないものとする。
- 宅地の売買の媒介を行う場合、売買の各当事者すなわち売主及び買主に対して、書面を交付して説明しなければならない。
- 宅地の売買の媒介を行う場合、代金に関する金銭の貸借のあっせんの内容及び当該あっせんに係る金銭の貸借が成立しないときの措置について、説明しなければならない。
- 建物の貸借の媒介を行う場合、私道に関する負担について、説明しなければならない。
- 建物の売買の媒介を行う場合、天災その他不可抗力による損害の負担に関する定めがあるときは、その内容について、説明しなければならない。
正解
正解は選択肢 2 です。
解説
正解は選択肢2です。宅地建物取引業法第35条第1項第10号（施行規則第16条の2第6号）により、宅地または建物の売買・交換の媒介・代理を行う場合、代金に関する金銭の貸借のあっせんの内容とその不成立時の措置は、買主に対して重要事項として説明する義務があります。他の選択肢は、説明の相手方、説明事項の対象契約種別、または説明義務の主体が誤っています。
【宅地建物取引業法第35条第1項】 宅地建物取引業者は、宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の相手方若しくは代理を依頼した者に対し、その者が契約を締結するかどうかの判断に資するよう、当該契約が成立するまでの間に、宅地建物取引士をして、次に掲げる事項について、これらの事項を記載した書面（以下「重要事項説明書」という。）を交付して説明をさせなければならない。 【宅地建物取引業法第35条第1項第10号】 代金又は交換差金に関する金銭の貸借のあっせんの内容及び当該あっせんに係る金銭の貸借が成立しないときの措置 【宅地建物取引業法施行規則第16条の2第6号】 法第三十五条第一項第十号の国土交通省令で定める事項は、次に掲げるものとする。 六 代金又は交換差金に関する金銭の貸借のあっせんの内容及び当該あっせんに係る金銭の貸借が成立しないときの措置 【宅地建物取引業法第35条第1項第2号】 私道に関する負担に関する事項 【宅地建物取引業法第35条第1項第11号】 宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地又は建物の売買契約にあつては、当該宅地又は建物の引渡し後における当該宅地又は建物の瑕疵を担保すべき責任に関する定めがあるときはその内容、当該責任を履行すべき者が講ずべき保証保険契約の締結その他の措置に関する定めがあるときはその内容及びその措置を講ずるかどうか、並びに天災その他不可抗力による損害の負担に関する定めがあるときはその内容
【選択肢1】誤。宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明は、契約を締結するかどうかの判断に資するため、契約の「相手方」（買主または借主）に対して行われるものです。媒介の場合、売主は契約の相手方ではなく、自らが売却する物件について説明を受ける立場にはありません。したがって、売主に対して重要事項を説明する義務はありません。説明義務があるのは買主に対してのみです。 【選択肢2】正。宅地建物取引業法第35条第1項第10号および施行規則第16条の2第6号により、「代金又は交換差金に関する金銭の貸借のあっせんの内容及び当該あっせんに係る金銭の貸借が成立しないときの措置」は、宅地または建物の売買・交換の媒介・代理を行う場合に説明すべき重要事項とされています。これは、買主が住宅ローンなどを利用して物件を購入する際に非常に重要な情報となるため、必ず説明しなければなりません。 【選択肢3】誤。宅地建物取引業法第35条第1項第2号に規定される「私道に関する負担に関する事項」は、宅地または建物の「売買・交換」の媒介・代理を行う場合に説明すべき重要事項です。建物の「貸借」の媒介を行う場合には、私道に関する負担は重要事項説明の対象外となります。貸借契約においては、主に建物の使用収益に関する事項や賃料・敷金等が重要視されます。 【選択肢4】誤。宅地建物取引業法第35条第1項第11号に規定される「天災その他不可抗力による損害の負担に関する定めがあるときは、その内容」は、宅地建物取引業者が「自ら売主となる宅地又は建物の売買契約」の場合に説明すべき重要事項です。本問は「建物の売買の媒介を行う場合」とされており、宅地建物取引業者が自ら売主となるケースではないため、この事項の説明義務はありません。媒介の場合に説明義務があるのは、同条第1項第1号から第10号まで（および第13号）に掲げられている事項です。