宅建 平成27年度（2015年）問4 権利関係 の解説
問題
A所有の甲土地を占有しているBによる権利の時効取得に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。
- Bが父から甲土地についての賃借権を相続により承継して賃料を払い続けている場合であっても、相続から20年間甲土地を占有したときは、Bは、時効によって甲土地の所有権を取得することができる。
- Bの父が11年間所有の意思をもって平穏かつ公然に甲土地を占有した後、Bが相続によりその占有を承継し、引き続き9年間所有の意思をもって平穏かつ公然に占有していても、Bは、時効によって甲土地の所有権を取得することはできない。
- Aから甲土地を買い受けたCが所有権の移転登記を備えた後に、Bについて甲土地所有権の取得時効が完成した場合、Bは、Cに対し、登記がなくても甲土地の所有者であることを主張することができる。
- 甲土地が農地である場合、BがAと甲土地につき賃貸借契約を締結して20年以上にわたって賃料を支払って継続的に耕作していても、農地法の許可がなければ、Bは、時効によって甲土地の賃借権を取得することはできない。
正解
正解は選択肢 3 です。
解説
正解は選択肢3です。本問は、時効取得の要件、占有の承継、そして時効取得と登記の対抗要件に関する重要な判例知識を問うものです。特に、時効完成の前後で第三者への対抗要件が異なるという判例の立場を正確に理解しているかが合否を分けます。
【民法第162条（所有権の取得時効）】 1. 20年間、所有の意思をもって、平穏かつ公然と他人の物を占有した者は、その所有権を取得する。 2. 10年間、所有の意思をもって、平穏かつ公然と他人の物を占有した者は、その占有の開始の時に、善意であり、かつ、過失がなかったときは、その所有権を取得する。 （補足）時効取得の要件は「所有の意思」「平穏」「公然」の3つ。善意・無過失であれば10年で取得できますが、悪意・有過失の場合は20年かかります。本問では特に善意・悪意の記載がないため、20年の長期取得時効を前提に考えます。 【民法第187条（占有の承継）】 1. 占有者の承継人は、その選択に従い、自己の占有のみを主張し、又は自己の占有に前の占有者の占有を併せて主張することができる。 2. 前の占有者の占有を併せて主張する場合には、その瑕疵をも承継する。 （補足）親子間など、占有が承継された場合、前の占有者の期間と自分の期間を合算して時効期間を計算できます。ただし、前の占有に瑕疵（例えば悪意）があれば、それも引き継ぎます。 【民法第163条（所有権以外の財産権の取得時効）】 所有権以外の財産権を、自己のためにする意思をもって、平穏かつ公然と行使する者は、前条の規定に従い、その権利を取得する。 （補足）所有権だけでなく、賃借権などの財産権も時効取得の対象となります。 【判例：時効取得と登記の対抗要件】 * **時効完成「前」に登記を得た第三者への対抗**：時効取得者は、登記なくして、時効完成前に登記を得た第三者に対抗できる（最判昭和36年7月20日、最判昭和41年10月27日）。 * **時効完成「後」に登記を得た第三者への対抗**：時効取得者は、登記がなければ、時効完成後に登記を得た第三者に対抗できない（最判昭和36年7月20日）。 （補足）時効取得は原始取得ですが、不動産物権変動である以上、対抗要件としての登記は必要です。ただし、その必要性が生じるタイミングが、時効完成の前後で第三者の登記の有無によって変わる、と判例は解釈しています。時効完成前の第三者は、時効取得の完成によって権利を失う運命にあった者とされ、登記の有無は問われません。一方、時効完成後の第三者は、時効取得者と二重譲渡の関係に類似すると考えられ、登記の先後で優劣が決まります。 【判例：農地の賃借権の時効取得と農地法の許可】 農地の賃借権の時効取得には、農地法の許可は不要である（最判昭和45年7月24日）。 （補足）農地法の許可は、当事者の意思に基づく農地の権利移動（売買や賃貸借契約など）に必要とされます。しかし、時効取得は当事者の意思とは無関係に法律の規定によって権利が発生する「原始取得」であるため、農地法の許可は不要とされています。
【選択肢1】誤り。 Bが父から甲土地についての「賃借権」を相続により承継し、賃料を払い続けている場合、Bの占有は「賃借人としての占有」です。これは、他人の所有権を認めた上で借りている状態であり、自らが所有者であるかのように占有する「所有の意思」（自主占有）を欠いています。民法第162条が定める所有権の時効取得の要件には「所有の意思をもって」占有することが不可欠です。賃借権に基づく占有（他主占有）では、いくら長期間占有しても所有権を時効取得することはできません。賃借権を時効取得することは可能ですが、本肢は所有権の時効取得について述べているため、誤りとなります。 【選択肢2】誤り。 民法第187条第1項により、占有者の承継人（本問ではB）は、自己の占有に前の占有者（本問ではBの父）の占有を併せて主張することができます。Bの父が11年間、Bが9年間、それぞれ「所有の意思をもって平穏かつ公然に」占有しているため、両者の占有期間を合算すると11年＋9年＝20年となります。これにより、所有権の長期取得時効の要件（20年間、所有の意思をもって、平穏かつ公然と占有）を満たすため、Bは甲土地の所有権を時効取得することができます。したがって、「取得することはできない」とする本肢は誤りです。 【選択肢3】正。 時効取得と登記の対抗要件に関する判例の知識が問われています。本肢の状況は、「Aから甲土地を買い受けたCが所有権の移転登記を備えた後に、Bについて甲土地所有権の取得時効が完成した場合」です。これは、Cが登記を備えた時点ではまだBの時効は完成しておらず、Cが登記を備えた後にBの時効が完成した、という時系列を示しています。この場合、Cは時効完成「前」に登記を得た第三者にあたります。判例（最判昭和36年7月20日など）によれば、時効取得者は、時効完成「前」に登記を得た第三者に対しては、登記なくして所有権を対抗することができます。したがって、BはCに対し、登記がなくても甲土地の所有者であることを主張できるため、本肢は正しいです。 【選択肢4】誤り。 甲土地が農地である場合でも、賃借権の時効取得は可能です（民法第163条）。本肢は、賃貸借契約を締結して賃料を支払っているため、賃借権に基づく占有であり、賃借権の時効取得の要件（自己のためにする意思をもって、平穏かつ公然と行使）を満たせば、時効取得の対象となります。問題は農地法の許可の要否ですが、判例（最判昭和45年7月24日）は、農地の賃借権の時効取得には、農地法の許可は不要であるとしています。これは、農地法の許可が当事者の意思に基づく権利移動に必要とされるのに対し、時効取得は法律の規定によって権利が発生する「原始取得」であるため、当事者の意思を前提とする農地法の許可は適用されない、と解されているからです。したがって、「農地法の許可がなければ、Bは、時効によって甲土地の賃借権を取得することはできない」とする本肢は誤りです。