宅建 平成26年度（2014年）問7 権利関係 の解説
問題
賃貸人Aから賃借人Bが借りたA所有の甲土地の上に、Bが乙建物を所有する場合における次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。なお、Bは、自己名義で乙建物の保存登記をしているものとする。
- BがAに無断で乙建物をCに月額10万円の賃料で貸した場合、Aは、借地の無断転貸を理由に、甲土地の賃貸借契約を解除することができる。
- Cが甲土地を不法占拠してBの土地利用を妨害している場合、Bは、Aの有する甲土地の所有権に基づく妨害排除請求権を代位行使してCの妨害の排除を求めることができるほか、自己の有する甲土地の賃借権に基づいてCの妨害の排除を求めることができる。
- BがAの承諾を得て甲土地を月額15万円の賃料でCに転貸した場合、AB間の賃貸借契約がBの債務不履行で解除されても、AはCに解除を対抗することができない。
- AB間で賃料の支払時期について特約がない場合、Bは、当月末日までに、翌月分の賃料を支払わなければならない。
正解
正解は選択肢 2 です。
解説
正解は選択肢2です。賃借人Bは、自己の有する甲土地の賃借権に基づいて妨害排除請求を直接行うことができるほか、賃貸人Aの有する甲土地の所有権に基づく妨害排除請求権を債権者代位権（民法第423条）を行使して代位行使することも可能です。これは、賃借権の保護に関する重要な判例の立場です。
【民法第423条（債権者代位権）】債権者は、自己の債権を保全するため、債務者に属する権利を行使することができる。ただし、債務者の一身に専属する権利は、この限りでない。 【判例（最判昭和30年4月21日）】不動産の賃借人は、その賃借権が対抗力を有する場合には、賃借権に基づき、賃借物に対する妨害排除請求権を行使することができる。 【判例（最判昭和37年3月29日）】賃貸人が賃借人の債務不履行を理由として賃貸借契約を解除した場合、その解除を転借人に対抗するには、賃貸人が転借人に対し、賃借人に対する解除の意思表示をしたことを通知し、かつ、転借人が賃貸人に対し直接賃料を支払う機会を与えなければならない。 【民法第614条（賃料の支払時期）】賃料は、動産、建物及び宅地については毎月末に、その他のものについては毎年終わりに、それぞれ支払わなければならない。 【判例（最判昭和42年10月27日）】借地権者がその地上建物を第三者に賃貸することは、原則として賃貸人の承諾を要しない。
【選択肢1】誤り。 本肢は、BがAに無断で乙建物をCに貸した場合に、Aが借地の無断転貸を理由に甲土地の賃貸借契約を解除できるか、という問題です。借地権者が借地上の建物を第三者に賃貸することは、原則として賃貸人の承諾を要しません（最判昭和42年10月27日）。なぜなら、借地権者が建物を所有することは借地契約の目的であり、その建物を賃貸することは、建物所有権の行使の一環とみなされるからです。したがって、これは民法第612条にいう「賃借権の無断転貸」には該当せず、Aは借地の無断転貸を理由に賃貸借契約を解除することはできません。ただし、建物の賃貸が実質的に借地権の譲渡や転貸と評価されるような特段の事情がある場合は、承諾が必要となることもあり得ますが、原則としては不要です。 【選択肢2】正。 本肢は、Cが甲土地を不法占拠してBの土地利用を妨害している場合に、Bがどのような方法で妨害排除を求めることができるか、という問題です。まず、Bは自己の有する甲土地の賃借権に基づいてCの妨害の排除を求めることができます。不動産の賃借権は、登記（本件では乙建物の保存登記により、借地借家法第10条により対抗力を有します）によって対抗力を備えている場合、物権的請求権に準じた保護が与えられ、賃借人は直接、妨害排除請求権を行使できるとされています（最判昭和30年4月21日）。次に、BはAの有する甲土地の所有権に基づく妨害排除請求権を代位行使してCの妨害の排除を求めることもできます。賃借人は、賃貸人が妨害排除請求権を行使しないことによって、自己の賃借権の行使が妨げられるという「自己の債権を保全するため」の要件を満たすため、債権者代位権（民法第423条）を行使して賃貸人の権利を代位行使することが可能です。したがって、Bは両方の方法で妨害排除を求めることができるため、本肢は正しい記述です。 【選択肢3】誤り。 本肢は、Aの承諾を得てBが甲土地をCに転貸した場合に、AB間の賃貸借契約がBの債務不履行で解除されても、AはCに解除を対抗できないか、という問題です。賃貸人の承諾を得た適法な転貸借の場合、賃貸人Aと賃借人Bの間の賃貸借契約がBの債務不履行によって解除されると、原則として転借人Cの転借権も消滅します。しかし、判例（最判昭和37年3月29日）は、賃貸人が賃借人の債務不履行を理由に賃貸借契約を解除した場合、その解除を転借人に対抗するためには、賃貸人が転借人に対し、賃借人に対する解除の意思表示をしたことを通知し、かつ、転借人が賃貸人に対し直接賃料を支払う機会を与えなければならないとしています。この機会を与えれば、賃貸人は転借人に対して解除を対抗できます。したがって、「AはCに解除を対抗することができない」と断定している本肢は誤りです。 【選択肢4】誤り。 本肢は、AB間で賃料の支払時期について特約がない場合の賃料支払時期に関する問題です。民法第614条は、賃料の支払時期について特約がない場合、「動産、建物及び宅地については毎月末に」支払うと規定しています。これは、その月の賃料をその月の末日に支払う、すなわち「後払い」を意味します。したがって、Bは「当月末日までに、当月分の賃料」を支払うのであって、「翌月分の賃料を支払わなければならない」という「前払い」の記述は誤りです。賃貸借契約においては、当事者間の特約が優先されますが、特約がない場合は民法の規定に従います。