宅建 平成26年度（2014年）問32 宅建業法 の解説
問題
宅地建物取引業者Aは、BからB所有の宅地の売却について媒介の依頼を受けた。この場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定によれば、誤っているものはいくつあるか。 ア AがBとの間で専任媒介契約を締結し、Bから「売却を秘密にしておきたいので指定流通機構への登録をしないでほしい」旨の申出があった場合、Aは、そのことを理由に登録をしなかったとしても法に違反しない。 イ AがBとの間で媒介契約を締結した場合、Aは、Bに対して遅滞なく法第34条の2第1項の規定に基づく書面を交付しなければならないが、Bが宅地建物取引業者であるときは、当該書面の交付を省略することができる。 ウ AがBとの間で有効期間を3月とする専任媒介契約を締結した場合、期間満了前にBから当該契約の更新をしない旨の申出がない限り、当該期間は自動的に更新される。 エ AがBとの間で一般媒介契約(専任媒介契約でない媒介契約)を締結し、当該媒介契約において、重ねて依頼する他の宅地建物取引業者を明示する義務がある場合、Aは、Bが明示していない他の宅地建物取引業者の媒介又は代理によって売買の契約を成立させたときの措置を法第34条の2第1項の規定に基づく書面に記載しなければならない。
- 一つ
- 二つ
- 三つ
- 四つ
正解
正解は選択肢 3 です。
解説
正解は選択肢2です。本問では、宅地建物取引業法における媒介契約に関する規定について問われています。特に、専任媒介契約における指定流通機構への登録義務の例外、媒介契約書の交付義務の相手方、媒介契約の自動更新の可否、および一般媒介契約における記載事項がポイントとなります。誤っている記述は「イ」と「ウ」の二つです。
本問の根拠となる主な条文は以下の通りです。 * **宅地建物取引業法第34条の2第1項（媒介契約書の交付義務）**: 宅地建物取引業者は、媒介契約を締結したときは、遅滞なく、一定の事項を記載した書面を作成し、記名押印の上、依頼者に交付しなければならないと定めています。この義務は、相手方が宅地建物取引業者であっても免除されません。 * **宅地建物取引業法第34条の2第3項（媒介契約の有効期間と更新）**: 媒介契約の有効期間は3月を超えることができず、更新する場合は、依頼者の申出に基づき、書面でこれを行わなければならないと定めています。自動更新は禁止されています。 * **宅地建物取引業法第34条の2第5項・第6項（専任媒介契約における指定流通機構への登録義務）**: 専任媒介契約を締結した宅地建物取引業者は、契約締結の日から7日以内に、指定流通機構に当該宅地等の情報を登録しなければならないと定めています。ただし、依頼者が登録を希望しない旨を申し出た場合は、登録義務が免除されます。 * **宅地建物取引業法施行規則第15条の6第1項第3号（媒介契約書の記載事項）**: 一般媒介契約において、依頼者が他の宅地建物取引業者に重ねて媒介又は代理を依頼した場合に、その他の宅地建物取引業者を明示する義務があるときは、依頼者が明示していない他の宅地建物取引業者の媒介又は代理によって売買の契約を成立させたときの措置を媒介契約書に記載しなければならないと定めています。
【選択肢ア】正。 宅地建物取引業法第34条の2第5項および第6項によれば、専任媒介契約を締結した宅地建物取引業者は、原則として契約締結の日から7日以内に、指定流通機構（レインズ）に当該宅地等の情報を登録する義務があります。しかし、同条第6項ただし書には、「依頼者が当該登録を希望しない旨を申し出たとき」は、この登録義務を負わないと明記されています。本件では、Bから「売却を秘密にしておきたいので指定流通機構への登録をしないでほしい」旨の申出があったため、Aは登録をしなくても法に違反しません。これは、依頼者のプライバシー保護や意向を尊重するための特例規定です。 【選択肢イ】誤。 宅地建物取引業法第34条の2第1項は、宅地建物取引業者が媒介契約を締結した場合、遅滞なく、所定の事項を記載した書面（媒介契約書）を依頼者に交付しなければならないと定めています。この書面交付義務は、依頼者が一般の消費者であるか、宅地建物取引業者であるかを問わず適用されます。宅建業法には、相手方が宅地建物取引業者である場合に、この媒介契約書の交付義務を省略できる旨の規定はありません。例えば、重要事項説明書（法第35条書面）や契約書面（法第37条書面）の一部は、相手方が宅地建物取引業者である場合に交付が不要となることがありますが、媒介契約書についてはそのような特例はありません。したがって、Bが宅地建物取引業者であっても、媒介契約書の交付を省略することはできません。 【選択肢ウ】誤。 宅地建物取引業法第34条の2第3項によれば、媒介契約の有効期間は3月を超えることができません。また、この期間を更新する場合についても、「依頼者の申出に基づき、書面でこれを行わなければならない」と明確に定められています。つまり、媒介契約の自動更新は宅建業法で禁止されています。これは、依頼者が不本意な契約に縛られ続けることを防ぎ、依頼者の意思を尊重するための重要な規定です。期間満了前に依頼者からの更新の申出がない限り、契約は自動的に終了します。 【選択肢エ】正。 宅地建物取引業法第34条の2第1項は、媒介契約書に記載すべき事項を定めており、その具体的な内容は宅地建物取引業法施行規則第15条の6に規定されています。同規則第15条の6第1項第3号によれば、一般媒介契約において、依頼者が他の宅地建物取引業者に重ねて媒介又は代理を依頼した場合に、その他の宅地建物取引業者を明示する義務があるとき（いわゆる「明示型一般媒介契約」の場合）は、「依頼者が明示していない他の宅地建物取引業者の媒介又は代理によって売買の契約を成立させたときの措置」を媒介契約書に記載しなければならないとされています。これは、依頼者が複数の業者に依頼する一般媒介契約において、報酬請求権の有無などに関するトラブルを未然に防ぐために必要な記載事項です。