宅建 平成26年度（2014年）問31 宅建業法 の解説
問題
宅地建物取引業者Aが、自ら売主として宅地建物取引業者ではない買主Bとの間で宅地の売買契約を締結する場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはいくつあるか。 ア Aが瑕疵担保責任を負う期間を売買契約に係る宅地の引渡しの日から3年間とする特約は、無効である。 イAは、Bに売却予定の宅地の一部に甲市所有の旧道路敷が含まれていることが判明したため、甲市に払下げを申請中である。この場合、Aは、重要事項説明書に払下申請書の写しを添付し、その旨をBに説明すれば、売買契約を締結することができる。 ウ 「手付放棄による契約の解除は、契約締結後30日以内に限る」旨の特約を定めた場合、契約締結後30日を経過したときは、Aが契約の履行に着手していなかったとしても、Bは、手付を放棄して契約の解除をすることができない。
- 一つ
- 二つ
- 三つ
- なし
正解
正解は選択肢 3 です。
解説
正解は選択肢3です。ア、イ、ウの記述はすべて宅地建物取引業法の規定に照らして誤りです。アは瑕疵担保責任の特約制限（宅建業法第40条）、イは重要事項説明と契約締結の可否、ウは手付解除の制限（宅建業法第39条）に関する規定に違反します。
【宅地建物取引業法第35条（重要事項の説明）】 宅地建物取引業者は、売買契約を締結する前に、買主に対し、宅地又は建物の所在、規模その他これらの状況を記載した書面を交付して説明しなければなりません。特に、登記された権利の種類及び内容、登記名義人などを説明する義務があり、売主が所有権を有していることが契約締結の前提となります。 【宅地建物取引業法第39条（手付の額の制限等）】 宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、買主は、手付を放棄して契約の解除をすることができます。この規定に反する特約で買主に不利なものは無効となります（同条2項）。これは、買主が手付を放棄すればいつでも契約を解除できるという、買主保護のための重要な規定です。 【宅地建物取引業法第40条（瑕疵担保責任の特約の制限）】 宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、民法の規定よりも買主に不利な特約は無効となります。ただし、引渡しの日から2年以上となる特約は有効とされています（同条1項）。これは、買主が瑕疵担保責任（現行民法では契約不適合責任）を追及できる期間を不当に短縮されないようにするための規定です。
【選択肢ア】誤。 宅地建物取引業者Aが自ら売主、買主Bが宅地建物取引業者ではないため、宅地建物取引業法第40条（瑕疵担保責任の特約の制限）が適用されます。 宅建業法第40条第1項は、宅建業者が自ら売主となる場合、民法に規定する瑕疵担保責任（現行民法では契約不適合責任）について、買主に不利となる特約を無効と定めています。しかし、例外として「宅地又は建物の引渡しの日から2年以上となる特約」は有効とされています。 本肢の特約は「引渡しの日から3年間」と定めており、これは2年以上であるため、買主に不利な特約であっても有効となります。 したがって、「無効である」とする記述は誤りです。 【選択肢イ】誤。 宅地建物取引業者Aが自ら売主となる場合、売却する宅地の所有権がAに帰属していることが契約締結の前提となります。本肢では、売却予定の宅地の一部が甲市所有の旧道路敷であり、Aは甲市に払下げを申請中であるとされています。これは、まだAが当該部分の所有権を取得していない状態を意味します。 宅建業法第35条に基づく重要事項説明は、契約締結前に物件の重要な事項を説明する義務ですが、所有権が確定していない土地について、その不確実性を説明したとしても、直ちに売買契約を締結できるわけではありません。 宅建業者が自ら売主となる場合、買主保護の観点から、売買契約の履行の確実性が強く求められます。払下げ申請中という不確実な状態では、Aが当該部分の所有権を取得できない可能性があり、その場合、Aは買主Bに対して所有権移転義務を履行できません。このような不確実な状態で売買契約を締結することは、買主Bに多大なリスクを負わせるものであり、宅建業法が求める買主保護の趣旨に反します。したがって、重要事項説明書に払下申請書の写しを添付し、その旨を説明したとしても、売買契約を締結することはできません。 したがって、「売買契約を締結することができる」とする記述は誤りです。 【選択肢ウ】誤。 宅地建物取引業者Aが自ら売主、買主Bが宅地建物取引業者ではないため、宅地建物取引業法第39条（手付の額の制限等）が適用されます。 宅建業法第39条第2項は、宅建業者が自ら売主となる売買契約において、買主は、手付を放棄して契約の解除をすることができると定めており、この規定に反する特約で買主に不利なものは無効とします。 本肢の特約「手付放棄による契約の解除は、契約締結後30日以内に限る」は、買主Bの手付解除権を制限するものであり、買主に不利な特約です。 したがって、この特約は宅建業法第39条第2項により無効となります。特約が無効である以上、買主Bは、契約締結後30日を経過したとしても、Aが契約の履行に着手していなければ、民法の原則に基づき、手付を放棄して契約の解除をすることができます。 したがって、「Bは、手付を放棄して契約の解除をすることができない」とする記述は誤りです。