宅建 平成26年度（2014年）問33 宅建業法 の解説
問題
宅地建物取引業者Aが、自ら売主として買主との間で建築工事完了前の建物を5,000万円で売買する契約をした場合において、宅地建物取引業法第41条第1項に規定する手付金等の保全措置 (以下この問において「保全措置」という。)に関する次の記述のうち、同法に違反するものはどれか。
- Aは、宅地建物取引業者であるBと契約を締結し、保全措置を講じずに、Bから手付金として1,000万円を受領した。
- Aは、宅地建物取引業者でないCと契約を締結し、保全措置を講じた上でCから1,000万円の手付金を受領した。
- Aは、宅地建物取引業者でないDと契約を締結し、保全措置を講じることなくDから手付金100万円を受領した後、500万円の保全措置を講じた上で中間金500万円を受領した。
- Aは、宅地建物取引業者でないEと契約を締結し、Eから手付金100万円と中間金500万円を受領したが、既に当該建物についてAからEへの所有権移転の登記を完了していたため、保全措置を講じなかった。
正解
正解は選択肢 3 です。
解説
正解は選択肢3です。宅地建物取引業法第41条第1項は、建築工事完了前の物件について、宅地建物取引業者でない買主から受領する手付金等の合計額が代金の5%または1,000万円を超える場合に、その「合計額」について保全措置を講じることを義務付けています。選択肢3では、手付金100万円と中間金500万円の合計600万円が代金の5%（250万円）を超えているにもかかわらず、500万円分の保全措置しか講じておらず、合計額の保全が不十分であるため、同法に違反します。
<ul><li><strong>宅地建物取引業法第41条第1項（手付金等の保全）</strong>: 宅地建物取引業者が自ら売主となり、宅地建物取引業者でない買主との間で建築工事完了前の宅地または建物の売買契約を締結した場合において、受領する手付金等の合計額が売買代金の5%を超えるとき、または1,000万円を超えるときは、その合計額について保全措置（銀行等の保証、保険事業者の保証保険、指定保管機関による保管）を講じなければならないと定めています。これは、買主が支払った手付金等が売主の倒産などで失われるリスクから買主を保護するための重要な規定です。</li><li><strong>宅地建物取引業法第41条第2項（保全措置の例外）</strong>: 買主への所有権移転登記が完了した場合は、買主の権利が保全されるため、保全措置を講じる必要がないと定めています。</li></ul>
【選択肢1】正。 宅地建物取引業者Aが、宅地建物取引業者であるBと契約を締結し、手付金1,000万円を受領したケースです。宅地建物取引業法第41条第1項に規定する手付金等の保全措置は、売主が宅地建物取引業者で、買主が「宅地建物取引業者でない者」である場合に適用されます。本件は買主が宅地建物取引業者（B）であるため、業者間取引となり、保全措置を講じる義務はありません。したがって、保全措置を講じずに手付金を受領しても、同法には違反しません。 【選択肢2】正。 宅地建物取引業者Aが、宅地建物取引業者でないCと契約を締結し、手付金1,000万円を受領したケースです。売買代金5,000万円の5%は250万円です。受領した手付金1,000万円は、代金の5%（250万円）を超え、かつ1,000万円に該当するため、宅地建物取引業法第41条第1項に基づき保全措置を講じる必要があります。記述では「保全措置を講じた上でCから1,000万円の手付金を受領した」とあるため、適法な行為であり、同法には違反しません。 【選択肢3】誤。 宅地建物取引業者Aが、宅地建物取引業者でないDと契約を締結したケースです。まず手付金100万円を受領した時点では、代金の5%（250万円）以下であり、1,000万円以下であるため、保全措置は不要です。しかし、その後中間金500万円を受領すると、手付金と中間金の合計額は100万円＋500万円＝600万円となります。この600万円は、売買代金5,000万円の5%である250万円を超えています。したがって、中間金500万円を受領する前に、合計額である600万円について保全措置を講じる義務があります。記述では「500万円の保全措置を講じた上で中間金500万円を受領した」とありますが、これは合計額600万円のうち500万円分しか保全措置を講じていないことになり、保全措置の対象となるべき合計額（600万円）が完全に保全されていないため、宅地建物取引業法第41条第1項に違反します。 【選択肢4】正。 宅地建物取引業者Aが、宅地建物取引業者でないEと契約を締結し、手付金100万円と中間金500万円を受領したケースです。合計600万円は代金の5%（250万円）を超えているため、原則として保全措置が必要となります。しかし、記述では「既に当該建物についてAからEへの所有権移転の登記を完了していたため、保全措置を講じなかった」とあります。宅地建物取引業法第41条第2項により、買主への所有権移転登記が完了している場合は、買主の権利が登記によって保全されているため、手付金等の保全措置を講じる必要はありません。したがって、保全措置を講じなくても同法には違反しません。