宅建 平成22年度（2010年）問11 民法 の解説
問題
借地借家法第23条の借地権 (以下この問において「事業用定期借地権」という。)に関する次の記述のうち、借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。
- 事業の用に供する建物の所有を目的とする場合であれば、従業員の社宅として従業員の居住の用に供するときであっても、事業用定期借地権を設定することができる。
- 存続期間を10年以上20年未満とする短期の事業用定期借地権の設定を目的とする契約は、公正証書によらなくとも、書面又は電磁的記録によって適法に締結することができる。
- 事業用定期借地権が設定された借地上にある建物につき賃貸借契約を締結する場合、建物を取り壊すこととなるときに建物賃貸借契約が終了する旨を定めることができるが、その特約は公正証書によってしなければならない。
- 事業用定期借地権の存続期間の満了によって、その借地上の建物の賃借人が土地を明け渡さなければならないときでも、建物の賃借人がその満了をその1年前までに知らなかったときは、建物の賃借人は土地の明渡しにつき相当の期限を裁判所から許与される場合がある。
正解
正解は選択肢 4 です。
解説
正解は選択肢4です。借地借家法第35条は、借地権の存続期間満了により建物の賃借人が土地を明け渡す場合において、賃借人がその満了を1年前までに知らなかったときに、裁判所が明渡しにつき相当の期限を許与できる旨を定めており、これは事業用定期借地権にも適用されます。
借地借家法第23条（事業用定期借地権等） 第1項：専ら事業の用に供する建物の所有を目的とし、かつ、存続期間を10年以上50年未満として設定される借地権については、第9条及び第16条の規定は、適用しない。この場合においては、第7条、第8条、第13条及び第18条の規定を適用しないものとすることとすることができる。 第2項：前項の借地権の設定を目的とする契約は、公正証書によってしなければならない。 第3項：専ら事業の用に供する建物の所有を目的とし、かつ、存続期間を10年以上20年未満として設定される借地権（第1項に規定する借地権を除く。）については、第9条及び第16条の規定は、適用しない。この場合においては、第7条、第8条、第13条及び第18条の規定を適用しないものとすることとすることができる。 第4項：前項の借地権の設定を目的とする契約は、公正証書による等書面によってしなければならない。 借地借家法第35条（建物賃借人の保護） 第1項：借地権の存続期間が満了することにより建物の賃借人が土地を明け渡さなければならない場合において、建物の賃借人がその満了をその1年前までに知らなかったときは、裁判所は、建物の賃借人の請求により、建物の賃借人が土地の明渡しにつき相当の期限を許与することができる。 借地借家法第39条（取壊し予定の建物の賃貸借） 第1項：建物の賃貸借において、法令又は契約により一定の期間を経過した後に建物を取壊すべきことが明らかな場合における建物の賃貸借は、第29条の規定にかかわらず、建物の取壊しをする時が到来することによって終了する。 第2項：前項の規定による建物の賃貸借をする場合には、建物の賃貸人は、その旨を記載した書面を賃借人に交付しなければならない。 （補足説明） ・借地借家法第23条は、事業用定期借地権に関する特則を定めています。通常の借地権とは異なり、契約の更新や建物の買取請求権が認められない代わりに、存続期間や契約方式に特別な要件があります。 ・第23条1項・2項は長期事業用定期借地権（10年以上50年未満）、第3項・4項は短期事業用定期借地権（10年以上20年未満）について規定しています。 ・第35条は、借地権が終了した際に、その借地上の建物を借りている賃借人が不意打ちで立ち退きを迫られないよう保護する規定です。事業用定期借地権の場合も、この規定が適用されます。 ・第39条は、将来取り壊すことが決まっている建物の賃貸借に関する特則です。この場合、建物の取り壊し時に賃貸借契約が終了しますが、その旨を記載した書面の交付が必要です。
【選択肢1】誤り。 事業用定期借地権は、借地借家法第23条第1項に「専ら事業の用に供する建物の所有を目的とし」と明確に規定されています。ここでいう「専ら事業の用に供する建物」とは、店舗、事務所、工場、倉庫など、事業活動に直接使用される建物を指します。従業員の社宅は、従業員の居住の用に供するものであり、直接的な事業活動の場ではありません。したがって、従業員の社宅のような居住用建物の所有を目的として事業用定期借地権を設定することはできません。あくまで「事業用」であることが厳格に求められます。 【選択肢2】誤り。 借地借家法第23条第3項に規定される短期の事業用定期借地権（存続期間10年以上20年未満）の設定契約は、同条第4項により「公正証書による等書面によってしなければならない」とされています。この「公正証書による等」という表現は、一見すると公正証書以外の書面でも良いように読めますが、判例・通説では、公正証書による契約が必須であると解釈されています。これは、事業用定期借地権が通常の借地権と異なり、契約の更新や建物の買取請求権が認められないなど、借地権者に不利な側面があるため、契約内容の明確化と当事者の意思確認を厳格に行う趣旨があるからです。したがって、公正証書によらなければ、短期の事業用定期借地権の設定契約は適法に締結されたことにはなりません。 【選択肢3】誤り。 事業用定期借地権が設定された借地上にある建物につき賃貸借契約を締結する場合で、建物を取り壊すこととなるときに建物賃貸借契約が終了する旨を定める特約は、借地借家法第39条（取壊し予定の建物の賃貸借）に該当します。同条第2項は、このような賃貸借契約をする場合には、「建物の賃貸人は、その旨を記載した書面を賃借人に交付しなければならない」と定めています。この条文は「書面」の交付を義務付けていますが、「公正証書」によることを要求してはいません。したがって、公正証書によってしなければならないという記述は誤りです。 【選択肢4】正しい。 借地借家法第35条第1項は、借地権の存続期間が満了することにより建物の賃借人が土地を明け渡さなければならない場合において、建物の賃借人がその満了をその1年前までに知らなかったときは、裁判所は、建物の賃借人の請求により、建物の賃借人が土地の明渡しにつき相当の期限を許与することができると定めています。この規定は、事業用定期借地権の場合にも適用されます。建物の賃借人が、借地権の満了によって突然立ち退きを迫られることのないよう、不意打ちから保護するための規定です。したがって、記述は借地借家法第35条の規定内容と合致しており、正しいです。