宅建 平成21年度（2009年）問26 宅建業法 の解説
問題
次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
- 本店及び支店1か所を有する法人Aが、甲県内の本店では建設業のみを営み、乙県内の支店では宅地建物取引業のみを営む場合、Aは乙県知事の免許を受けなければならない。
- 免許の更新を受けようとする宅地建物取引業者Bは、免許の有効期間満了の日の2週間前までに、免許申請書を提出しなければならない。
- 宅地建物取引業者Cが、免許の更新の申請をしたにもかかわらず、従前の免許の有効期間の満了の日までに、その申請について処分がなされないときは、従前の免許は、有効期間の満了後もその処分がなされるまでの間は、なお効力を有する。
- 宅地建物取引業者D(丙県知事免許)は、丁県内で一団の建物の分譲を行う案内所を設置し、当該案内所において建物の売買契約を締結する場合、国土交通大臣へ免許換えの申請をしなければならない。
正解
正解は選択肢 3 です。
解説
正解は選択肢3です。これは宅地建物取引業法第3条第4項に規定される「みなし更新」の制度に関する記述であり、免許の更新申請を適法に行った場合、有効期間満了日までに処分がなくても、処分がなされるまで従前の免許が効力を有するという重要なルールです。
【宅地建物取引業法 第3条第1項（免許権者）】宅地建物取引業を営む事務所が2つ以上の都道府県にまたがる場合は国土交通大臣免許、1つの都道府県内のみの場合は都道府県知事免許となる。 【宅地建物取引業法 第3条第2項（免許の有効期間）】免許の有効期間は5年である。 【宅地建物取引業法 第3条第3項（更新申請期間）】免許の更新申請は、有効期間満了の日の90日前から30日前までの間に行う必要がある。 【宅地建物取引業法 第3条第4項（みなし更新）】更新申請が適法に行われた場合、有効期間満了日までに処分がなされないときは、処分がなされるまで従前の免許が効力を有する。 【宅地建物取引業法 第4条第1項（免許換え）】免許を受けた後、免許権者の区分（知事免許か大臣免許か）が変更した場合は、変更後の区分に応じ、新たに免許を受けなければならない。 【宅地建物取引業法施行規則 第1条の2（事務所の定義）】宅地建物取引業を営む事務所とは、本店、支店のほか、継続的に業務を行うことができる施設を有する場所で、契約締結権限を有する使用人を置く案内所等も含まれる。
【選択肢1】誤。 法人が宅地建物取引業を営む場合、その本店が宅建業を営んでいなくても、本店は「事務所」として数えられます。本問では、甲県に本店、乙県に支店があり、合計2つの都道府県に事務所を設置していることになります。宅地建物取引業法第3条第1項により、2つ以上の都道府県に事務所を設置して宅建業を営む場合は、国土交通大臣の免許を受けなければなりません。したがって、「Aは乙県知事の免許を受けなければならない」とする本記述は誤りです。 【選択肢2】誤。 宅地建物取引業の免許の更新申請は、宅地建物取引業法第3条第3項により、免許の有効期間満了の日の「90日前から30日前まで」に行わなければなりません。「2週間前まで」とする本記述は、期間が短すぎるため誤りです。この期間を正確に覚えることが重要です。 【選択肢3】正。 宅地建物取引業法第3条第4項に規定される「みなし更新」の制度に関する記述です。免許の更新申請が適法に行われた場合、従前の免許の有効期間満了の日までにその申請に対する処分（更新許可または不許可）がなされないときは、その処分がなされるまでの間は、従前の免許が引き続き効力を有するとされています。これは、申請者の不利益を回避するための規定であり、本記述は正しいです。 【選択肢4】誤。 宅地建物取引業者D（丙県知事免許）が、丁県内に「一団の建物の分譲を行う案内所を設置し、当該案内所において建物の売買契約を締結する」場合、この案内所は宅地建物取引業法施行規則第1条の2により「事務所」とみなされます。その結果、Dは丙県と丁県の2つの都道府県に事務所を設置することになるため、宅地建物取引業法第3条第1項により、国土交通大臣の免許が必要となります。しかし、知事免許から大臣免許への変更は、宅地建物取引業法第4条第1項に基づき、新しい免許権者（国土交通大臣）に対して「新規に免許申請」を行い、その免許が交付された後に、従前の免許権者（丙県知事）に「廃業等の届出」を行うという手続きになります。「免許換えの申請」という表現は、法律上の正確な手続き名称ではないため、本記述は誤りです。試験では、このような法律上の正確な用語の使い分けも問われることがあるため注意が必要です。