宅建 平成21年度（2009年）問25 税・その他 の解説
問題
地価公示法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 公示区域内の土地を対象とする鑑定評価においては、公示価格を規準とする必要があり、その際には、当該対象土地に最も近接する標準地との比較を行い、その結果に基づき、当該標準地の公示価格と当該対象土地の価格との間に均衡を保たせる必要がある。
- 標準地の鑑定評価は、近傍類地の取引価格から算定される推定の価格、近傍類地の地代等から算定される推定の価格及び同等の効用を有する土地の造成に要する推定の費用の額を勘案して行われる。
- 地価公示において判定を行う標準地の正常な価格とは、土地について、自由な取引が行われるとした場合において通常成立すると認められる価格をいい、当該土地に、当該土地の使用収益を制限する権利が存する場合には、これらの権利が存するものとして通常成立すると認められる価格をいう。
- 地価公示の標準地は、自然的及び社会的条件からみて類似の利用価値を有すると認められる地域において、土地の利用状況、環境等が最も優れていると認められる一団の土地について選定するものとする。
正解
正解は選択肢 2 です。
解説
正解は選択肢2です。地価公示法第3条第2項に明記されている通り、標準地の鑑定評価は、取引事例比較法、収益還元法、原価法の3つの手法を勘案して行われます。これは、土地の価格を多角的に評価するための重要な原則であり、試験でも頻出のポイントです。
【地価公示法第3条第2項】 標準地の鑑定評価は、近傍類地の取引価格から算定される推定の価格、近傍類地の地代等から算定される推定の価格及び同等の効用を有する土地の造成に要する推定の費用の額を勘案して行われるものとする。 （補足説明）この条文は、標準地の価格を決定する際の鑑定評価の方法を具体的に定めています。ここでいう「近傍類地の取引価格」は取引事例比較法、「近傍類地の地代等」は収益還元法、「同等の効用を有する土地の造成に要する推定の費用の額」は原価法に相当し、不動産鑑定評価の三手法を総合的に勘案して評価を行うことを義務付けています。
【選択肢1】誤り。 地価公示法第8条は、公示区域内の土地の鑑定評価において、公示価格を「規準とする」ことを定めていますが、「最も近接する標準地との比較を行い、その結果に基づき、当該標準地の公示価格と当該対象土地の価格との間に均衡を保たせる必要がある」という記述は不正確です。規準とは、あくまで評価の目安とするものであり、必ずしも「最も近接する」標準地との比較に限定されるわけではありません。対象土地と「利用状況等が類似する」標準地を規準とし、その価格を参考にしつつ、対象土地の個別的な事情（形状、接道、環境など）を考慮して評価を行います。また、公示価格と対象土地の価格との間に「均衡を保たせる必要がある」という表現も、規準とするという趣旨とは異なります。規準として参考にし、個別的な調整を行うのが正しい理解です。 【選択肢2】正。 地価公示法第3条第2項に規定されている通り、標準地の鑑定評価は、近傍類地の取引価格（取引事例比較法）、近傍類地の地代等（収益還元法）、同等の効用を有する土地の造成に要する費用（原価法）の3つの手法を勘案して行われます。これは、不動産鑑定評価の基本的な三手法を指しており、土地の価格を多角的に、かつ客観的に評価するための重要な原則です。この選択肢は条文の内容を正確に記述しており、正しいです。 【選択肢3】誤り。 地価公示法第2条第2項において、「正常な価格」とは、土地について自由な取引が行われるとした場合に通常成立すると認められる価格をいい、当該土地に、当該土地の使用収益を制限する権利（例えば借地権、地上権など）が存する場合には、「これらの権利が存しないものとして」通常成立すると認められる価格を指します。つまり、更地としての価格を評価するということです。選択肢の「これらの権利が存するものとして」という記述は、この定義に反するため誤りです。地価公示は、権利関係のない更地価格を公示することで、土地取引の指標とすることを目的としています。 【選択肢4】誤り。 地価公示法第3条第1項は、標準地の選定について定めていますが、標準地は「自然的及び社会的条件からみて類似の利用価値を有すると認められる地域を代表する土地」として選定されるものであり、「土地の利用状況、環境等が最も優れていると認められる一団の土地」に限定されるわけではありません。むしろ、その地域の一般的な土地の状況を適切に反映し、代表性のある土地が選ばれるべきです。最も優れた土地だけを選んでしまうと、その地域の平均的な地価を適切に公示できなくなり、地価公示の目的である一般の土地取引の指標としての役割を果たせなくなる可能性があります。