宅建 平成17年度（2005年）問29 税・その他 の解説
問題
不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、不動産鑑定評価基準によれば、誤っているものはどれか。
- 正常価格について、「市場性を有する不動産について、現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格」と定義している。
- 資産の流動化に関する法律に基づく評価目的の下で、投資家に示すための投資採算価値を表す価格は、正常価格ではなく特定価格として求める必要がある。
- 取引事例比較法における取引事例は、地域要因の比較を不要とするため、近隣地域に存する不動産に係るもののうちから選択しなければならない。
- 不動産の証券化に係る鑑定評価で毎期の純収益の見通し等について詳細な説明が求められる場合には、DCF法の適用を原則とする。
正解
正解は選択肢 3 です。
解説
正解は選択肢3（第3肢）です。選択肢3が誤った記述であり、他の選択肢は正しい内容です。三手法：原価法の規定を正確に理解することが求められます。
不動産鑑定評価基準 総論第7章第1節（正常価格の定義）：正常価格とは、市場性を有する不動産について、現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格をいう。同第2節（特定価格）：資産の流動化に関する法律に基づく鑑定評価で投資採算価値を表す価格は特定価格として求める。同総論第6章第2節（取引事例比較法）：取引事例は、近隣地域または同一需給圏内の類似地域に存する不動産に係るもののうちから選択するものとし、必要やむを得ない場合には近隣地域の周辺の地域に存する不動産の事例を選択できる。同第4節（DCF法）：不動産の証券化に係る鑑定評価において、毎期の純収益の見通し等について詳細な説明が求められる場合には、DCF法の適用を原則とする。
【選択肢1】正。三手法：原価法（積算価格）、取引事例比較法（比準価格）、収益還元法（収益価格）。複数手法を適用して鑑定評価額を決定。 【選択肢2】正。三手法：原価法（積算価格）、取引事例比較法（比準価格）、収益還元法（収益価格）。複数手法を適用して鑑定評価額を決定。 【選択肢3】誤。この否定的記述が誤りで、三手法：原価法（積算価格）、取引事例比較法（比準価格）、収益還元法（収益価格）。複数手法を適用して鑑定評価額を決定。。 【選択肢4】正。三手法：原価法（積算価格）、取引事例比較法（比準価格）、収益還元法（収益価格）。複数手法を適用して鑑定評価額を決定。