宅建 令和6年度（2024年）問42 宅建業法 の解説
問題
次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定及び「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」によれば、誤っているものはどれか。
- 宅地建物取引業者は、宅地建物取引業に係る契約の締結の勧誘をするに際し、宅地建物取引業者の相手方等に対し、利益を生ずることが確実であると誤解させるべき断定的判断を提供する行為をしてはならない。
- 宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買の契約の締結の勧誘をするに際し、宅地建物取引業者の相手方等に対し、宅地又は建物の引渡しの時期について故意に不実のことを告げた場合であっても、契約が成立したときに宅地建物取引業法第37条の規定により交付すべき書面に当該事項を正確に記載すればよい。
- 「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」によれば、売買取引の対象となる居住用不動産において、自然死や日常生活の中での不慮の死が発生した場合であっても、過去に人が死亡し、長期間にわたって人知れず放置されたこと等に伴ういわゆる特殊清掃や大規模リフォーム等が行われていなければ、宅地建物取引業者は、原則として、買主に対してこれを告げなくてもよい。
- 「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」によれば、賃貸借取引の対象となる居住用不動産において、自然死や日常生活の中での不慮の死以外の死が発生した場合であっても、特段の事情がない限り、当該死が発覚してから概ね3年間を経過した後は、宅地建物取引業者は、原則として、借主に対してこれを告げなくてもよい。
正解
正解は選択肢 2 です。
解説
正解は選択肢2です。宅地建物取引業者は、契約の勧誘をする際に、お客様に対して故意に事実と異なることを告げる行為（不実の告知）をしてはなりません。これは宅地建物取引業法第47条第1号で明確に禁止されており、たとえ後で正しい情報を書面に記載したとしても、その行為自体が違法となります。
本問の根拠となるのは、主に宅地建物取引業法第47条（業務に関する禁止事項）です。この条文は、宅地建物取引業者がお客様との取引において、不当な行為をすることを禁止しています。特に、第1号では「不実の告知の禁止」、第3号では「断定的判断の提供の禁止」が定められており、お客様を誤解させたり、不確実なことを断定的に伝えたりすることを防ぐ目的があります。また、選択肢3と4は「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」に基づいています。このガイドラインは、不動産取引における心理的瑕疵（人の死）について、宅建業者がどこまで告知すべきかの判断基準を示したものです。
【選択肢1】正。宅地建物取引業法第47条第3号は、宅地建物取引業者が、契約の締結の勧誘をするに際し、将来の利益が確実であると誤解させるような断定的判断を提供することを禁止しています。例えば、「この物件は必ず値上がりします」「賃料収入が確実に得られます」といった発言は、お客様に誤解を与える可能性があるため、行ってはなりません。 【選択肢2】誤。宅地建物取引業法第47条第1号は、宅地建物取引業者が、契約の締結の勧誘をするに際し、宅地又は建物の引渡しの時期など重要な事項について、故意に事実と異なることを告げる行為（不実の告知）を禁止しています。たとえ契約が成立した後に、宅地建物取引業法第37条の規定により交付すべき書面（37条書面）に正確な情報を記載したとしても、勧誘時に故意に不実のことを告げた行為自体が宅建業法違反となります。お客様を騙すような行為は、いかなる理由があっても許されません。 【選択肢3】正。「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」2.(1)①アによれば、売買取引の対象となる居住用不動産において、自然死や日常生活の中での不慮の死（転倒事故、入浴中の事故など）が発生した場合であっても、それが長期間にわたって人知れず放置されたこと等に伴う特殊清掃や大規模リフォームが必要な状況でなければ、宅地建物取引業者は、原則として買主に対してその事実を告げなくてもよいとされています。これは、一般的な居住用不動産取引において、通常の生活の中で起こりうる死については、心理的瑕疵とならない場合があるという考え方に基づいています。 【選択肢4】正。「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」2.(2)②によれば、賃貸借取引の対象となる居住用不動産において、自然死や日常生活の中での不慮の死以外の死（自殺、他殺など）が発生した場合であっても、特段の事情がない限り、当該死が発覚してから概ね3年間を経過した後は、宅地建物取引業者は、原則として借主に対してこれを告げなくてもよいとされています。賃貸借取引では、売買取引に比べて居住期間が限定的であることなどを考慮し、告知義務の期間に一定の目安が設けられています。