宅建 令和6年度（2024年）問33 宅建業法 の解説
問題
宅地建物取引業者がその業務に関して行う広告に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定によれば、誤っているものはどれか。
- 宅地の販売に関する広告をインターネットで行った場合において、当該宅地の売買契約が成立した後も継続して広告を掲載していた場合、当該広告を掲載し続けることは法第32条の規定に違反する。
- 建物の所有者と賃貸借契約を締結し、当該建物を自らが貸主となって貸借(転貸) するための広告をする場合においては、自らが契約の当事者となって貸借を成立させる旨を当該広告に明示しなくても、法第34条の規定に違反しない。
- 造成工事に必要とされる法令に基づく許可等の処分があった宅地について、工事完了前に当該宅地の販売に関する広告をするときは、法令に基づく許可等の処分があったことを明示すれば、取引態様の別について明示する必要はない。
- 複数の区画がある分譲地の売買について、数回に分けて広告する場合は、最初に行う広告だけではなく、次回以降の広告の都度取引態様の別を明示しなければならない。
正解
正解は選択肢 3 です。
解説
正解は選択肢3です。宅地建物取引業者は、造成工事完了前の宅地の販売広告をする場合、法令に基づく許可等があったことを明示するだけでなく、宅地建物取引業法第34条に基づき、取引態様（売主、代理、媒介の別）も明示しなければなりません。したがって、「取引態様の別について明示する必要はない」とする本選択肢の記述は誤りとなります。
【宅地建物取引業法第32条（誇大広告等の禁止）】 宅地建物取引業者は、その業務に関して広告をするときは、著しく事実に相違する表示をし、又は実際のものよりも著しく優良である若しくは有利であると人を誤認させるような表示をしてはならない。 *補足説明：* 契約が成立した物件について広告を掲載し続けることは、その物件がまだ購入可能であるかのように消費者を誤認させるため、この条文に違反する可能性があります。 【宅地建物取引業法第33条（未完成物件の広告制限）】 宅地建物取引業者は、宅地の造成又は建物の建築に関する工事の完了前においては、当該工事に関し必要な都市計画法、建築基準法その他の法令に基づく許可、認可その他の処分があつた後でなければ、当該工事に係る宅地又は建物の売買その他の業務に関する広告をしてはならない。 *補足説明：* 未完成の物件について広告を出す場合、まず法令上の許可等を得ていることが前提となります。 【宅地建物取引業法第34条（取引態様の明示）】 宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買、交換又は賃貸の代理若しくは媒介をする場合において、当該宅地又は建物の取引に係る広告をするときは、自己が当事者であるか、代理人であるか、媒介であるかの別を明示しなければならない。 *補足説明：* 宅建業者が「売主」「代理」「媒介」のどの立場で取引に関わるのかを、広告の段階で消費者に明確に伝える義務があります。これにより、消費者は取引の相手方や責任の所在を理解しやすくなります。 【宅地建物取引業法施行規則第15条の2（広告の開始時期の制限）】 宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買又は交換の媒介の依頼を受け、当該宅地又は建物の売買又は交換の契約が成立したときは、遅滞なく、当該宅地又は建物の広告を中止しなければならない。 *補足説明：* 契約が成立した物件の広告を放置することは、消費者に誤解を与えるため、速やかに中止する義務があります。
【選択肢1】正。宅地建物取引業法第32条（誇大広告等の禁止）は、著しく事実に相違する表示や、人を誤認させるような表示を禁止しています。売買契約が成立した物件の広告を掲載し続けることは、「まだ購入可能である」と消費者を誤認させる行為にあたるため、この規定に違反します。また、宅地建物取引業法施行規則第15条の2でも、契約成立後、遅滞なく広告を中止する義務が明記されています。 【選択肢2】誤。宅地建物取引業法第34条は、宅地建物取引業者が「売買、交換又は賃貸の代理若しくは媒介をする場合」に取引態様（自己が当事者であるか、代理人であるか、媒介であるかの別）を明示する義務を定めています。本選択肢の場合、宅建業者は建物の所有者から借りた物件を、自らが「貸主」となって転貸するものです。これは「自己が当事者（貸主）である」取引にあたるため、法第34条の規定により、広告にその旨（自らが貸主であること）を明示する必要があります。明示しないと、消費者は誰が貸主なのか、誰と契約するのかが不明確になり、法第34条に違反します。 【選択肢3】誤。宅地建物取引業法第33条により、工事完了前の宅地の広告は、法令に基づく許可等があった後でなければできません。そして、広告をする際には、その許可等があったことを明示する必要があります。しかし、これとは別に、宅地建物取引業法第34条により、宅地建物取引業者が広告をする場合は、必ず「取引態様の別」（売主、代理、媒介のいずれであるか）を明示しなければなりません。工事完了前の物件であっても、取引態様の明示義務は免除されません。したがって、「取引態様の別について明示する必要はない」とする記述は誤りです。 【選択肢4】正。宅地建物取引業法第34条は、宅地建物取引業者が宅地又は建物の取引に係る広告をするときは、取引態様（売主、代理、媒介の別）を明示しなければならないと定めています。この義務は、広告を行う「都度」発生するものです。したがって、複数回に分けて広告を行う場合、最初だけでなく、次回以降の広告の都度、取引態様を明示する必要があります。これにより、消費者は常に最新の正確な情報を得ることができます。