宅建 令和6年度（2024年）問34 宅建業法 の解説
問題
宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者ではない個人Bとの間で、土地付建物を4,000万円で売却する売買契約(所有権の登記は当該土地付建物の引渡し時に行うものとする。)を締結する場合における宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)第41条又は第41条の2の規定に基づく手付金等の保全措置(以下この問において「保全措置」という。)に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
- Aが、保全措置を講じずにBから手付金100万円を受領する場合、その旨を、法第35条の規定に基づく重要事項説明書に記載する必要があるが、法第37条の規定により交付する書面に記載する必要はない。
- 当該建物が建築工事の完了後の建物である場合、AがBから手付金100万円を受領する際には保全措置は不要であるが、その後、当該土地付建物を引き渡す前に中間金400万円を受領するためには、手付金100万円と合わせて保全措置を講じた後でなければ、その中間金を受領することができない。
- 当該建物が建築工事の完了前の建物である場合において、Aは、保全措置を講じずに、Bから手付金300万円を受領することができる。
- 当該土地付建物の引渡し前に、BはAに対して2,000万円を中間金として支払う契約になっていたが、Aがその中間金について保全措置を講じていないときは、Bはこの中間金の支払いを拒むことができる。
正解
正解は選択肢 3 です。
解説
正解は選択肢3です。宅地建物取引業法第41条により、建築工事完了前の建物の場合、売主である宅建業者が買主から受領できる手付金等は、代金の5%または1,000万円のいずれか低い額を超えると保全措置が必要となります。本件では代金4,000万円の5%である200万円を超える300万円を受領するには保全措置が必要であるため、「保全措置を講じずに受領できる」という記述は誤りです。
【宅地建物取引業法第41条（手付金等の保全）】 宅地建物取引業者が自ら売主となり、建築工事完了前の宅地または建物を売却する場合、買主から受領する手付金等（代金の一部として充当される金銭）が、代金の額の5%または1,000万円のいずれか低い額を超えるときは、保全措置を講じなければなりません。 【宅地建物取引業法第41条の2（手付金等の保全）】 宅地建物取引業者が自ら売主となり、建築工事完了後の宅地または建物を売却する場合、買主から受領する手付金等が、代金の額の10%または1,000万円のいずれか低い額を超えるときは、保全措置を講じなければなりません。 【宅地建物取引業法第35条（重要事項の説明）】 宅地建物取引業者は、契約締結前に、手付金等の保全措置の概要について説明しなければなりません。 【宅地建物取引業法第37条（書面の交付）】 宅地建物取引業者は、契約締結後、手付金等の保全措置の概要について記載した書面（契約書）を交付しなければなりません。 【宅地建物取引業法第41条第2項、第41条の2第2項】 宅地建物取引業者が保全措置を講じなければならないにもかかわらずこれを講じない場合、買主は当該手付金等（中間金も含む）の支払いを拒むことができます。
【選択肢1】誤り。 宅地建物取引業法第35条に基づき、重要事項説明書には手付金等の保全措置の概要（保全措置を講じない場合はその旨）を記載して説明する必要があります。また、宅地建物取引業法第37条に基づき、契約締結後に交付する書面（契約書）にも、同様に保全措置の概要を記載する必要があります。したがって、「法第37条の規定により交付する書面に記載する必要はない」という記述は誤りです。 【選択肢2】正しい。 当該建物が建築工事完了後の建物である場合、宅地建物取引業法第41条の2が適用されます。保全措置が必要となるのは、受領する手付金等が「代金の額の10%」または「1,000万円」のいずれか低い額を超える場合です。本件の代金は4,000万円なので、その10%は400万円です。 手付金100万円は400万円以下なので、この時点では保全措置は不要です。しかし、その後中間金400万円を受領すると、合計で100万円＋400万円＝500万円となります。この500万円は400万円を超えるため、保全措置が必要となり、既に受領した手付金100万円と合わせて500万円全額について保全措置を講じなければ、中間金を受領することはできません。 【選択肢3】誤り。 当該建物が建築工事完了前の建物である場合、宅地建物取引業法第41条が適用されます。保全措置が必要となるのは、受領する手付金等が「代金の額の5%」または「1,000万円」のいずれか低い額を超える場合です。本件の代金は4,000万円なので、その5%は200万円です。 手付金300万円は200万円を超えるため、保全措置を講じなければ受領することはできません。「保全措置を講じずに、Bから手付金300万円を受領することができる」という記述は誤りです。 【選択肢4】正しい。 宅地建物取引業法第41条第2項および第41条の2第2項により、宅地建物取引業者が手付金等の保全措置を講じなければならないにもかかわらずこれを講じない場合、買主は当該手付金等の支払いを拒むことができます。中間金も手付金等に含まれるため、Aが保全措置を講じていない場合は、Bはその支払いを拒むことができます。