宅建 令和6年度（2024年）問3 権利関係 の解説
問題
甲土地につき、A、B、C、Dの4人がそれぞれ4分の1の共有持分を有していて、A、B、CのいずれもDの所在を知ることができない場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。なお、Dの共有持分は、相続財産には属していないものとする。
- 甲土地に、その形状又は効用の著しい変更を伴う変更を加える場合には、共有者の過半数の同意が必要であり、本件ではA、B、C3人の同意が必要となる。
- 甲土地の所有権の登記名義人となっている者が所有者ではないEである場合、持分に基づいてEに対して登記の抹消を求めるためには、所在が判明しているA、B、Cのうち2人の同意が必要である。
- A、B、C3人の同意があれば、甲土地を資材置場として賃借したいFとの間で期間を3年とする賃貸借契約を締結することができる。
- Aが裁判所に請求して、裁判所がDの持分をAに取得させる旨の決定をした場合、Dは、その決定から3年以内に限り、Aが取得したDの共有持分の時価相当額をAに対して支払うよう請求することができる。
正解
正解は選択肢 3 です。
解説
正解は選択肢3です。共有物の賃貸借契約の締結は「管理行為」に該当し、民法第252条の規定により、各共有者の持分の価格に従い、その過半数で決定することができます。本件では、A、B、Cの3人の持分を合わせると4分の3となり、過半数を超えるため、賃貸借契約を締結することが可能です。
【民法第251条（共有物の変更）】 各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。 （補足）共有物の物理的な形状や性質を大きく変える行為（例：建物の増改築、土地の用途変更など）は、共有者全員の同意が必要です。 【民法第252条（共有物の管理）】 共有物の管理に関する事項は、各共有者の持分の価格に従い、その過半数で決する。ただし、保存行為は、各共有者が単独ですることができる。 （補足） * **管理行為**: 共有物の性質を変えない範囲での利用・改良行為。賃貸借契約の締結・解除、賃料の変更、共有物の軽微な修繕などが該当します。持分の過半数で決定します。 * **保存行為**: 共有物の現状を維持する行為。不法占拠者への明渡請求、登記の抹消請求、共有物の修繕（大規模なものを除く）などが該当します。各共有者が単独で行うことができます。 【民法第252条の4（所在等不明共有者がいる場合の共有持分の取得）】 1. 共有者が他の共有者の所在を知ることができない場合、又はその共有者が災害その他の事由によりその意見を述べることができない場合において、その共有持分が相続財産に属するものでないときは、裁判所は、他の共有者の請求により、その共有持分を当該他の共有者に取得させる旨の決定をすることができる。 3. 前項の規定による決定があった場合において、所在等不明共有者は、その決定があった日から6か月以内に限り、当該他の共有者に対し、その共有持分の時価相当額を支払うよう請求することができる。 （補足）所在不明の共有者がいる場合に、他の共有者がその持分を裁判所の決定で取得できる制度です。ただし、所在不明共有者が後から現れた場合、6か月以内であれば時価相当額の支払いを請求できます。
【選択肢1】誤り。 甲土地に「その形状又は効用の著しい変更を伴う変更を加える」行為は、民法第251条に規定される「変更行為」に該当します。変更行為を行うには、原則として共有者「全員の同意」が必要です。本件ではDの所在が不明ですが、Dの同意がない限り、A、B、Cの3人の同意（持分4分の3）だけでは変更を加えることはできません。Dの所在が不明な場合の特則（民法第252条の3）を利用するには、裁判所の決定が必要となります。したがって、「共有者の過半数の同意」では足りず、誤りです。 【選択肢2】誤り。 甲土地の所有権の登記名義人となっている者が所有者ではないEである場合、Eに対して登記の抹消を求める行為は、共有物に対する妨害排除請求であり、共有物の現状を維持するための「保存行為」に該当します。民法第252条ただし書により、保存行為は「各共有者が単独で」行うことができます。したがって、A、B、Cのうち1人でも単独で登記の抹消を求めることができ、「2人の同意」は不要であるため、誤りです。 【選択肢3】正解。 甲土地を資材置場として賃借したいFとの間で賃貸借契約を締結する行為は、共有物の性質を変えない範囲での利用行為であり、「管理行為」に該当します。民法第252条本文により、管理行為は「各共有者の持分の価格に従い、その過半数」で決定することができます。本件では、A、B、Cの持分はそれぞれ4分の1であるため、3人の持分を合わせると4分の3（1/4 + 1/4 + 1/4 = 3/4）となります。これは過半数（4分の2超）を超えるため、A、B、C3人の同意があれば賃貸借契約を締結することができます。したがって、正しい記述です。 【選択肢4】誤り。 Aが裁判所に請求して、裁判所がDの持分をAに取得させる旨の決定をした場合、これは民法第252条の4第1項の規定によるものです。この場合、DがAに対して時価相当額の支払いを請求できる期間は、同条第3項により「その決定があった日から6か月以内」と定められています。「3年以内」ではないため、誤りです。