宅建 令和6年度（2024年）問4 権利関係 の解説
問題
Aを売主、Bを買主として甲土地の売買契約(以下この問において「本件契約」という。)が締結された直後にAが死亡し、CがAを単独相続した場合における次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。
- 売買代金を受領したCが甲土地の引渡しを拒絶する意思を明確に表示したとしても、Bは、Cに対して相当の期間を定めた催告をしなければ、本件契約を解除することができない。
- Bが期日までに売買代金を支払わない場合であっても、本件契約の解除権はAの一身に専属した権利であるため、Cは本件契約を解除することはできない。
- Bは、売買代金が支払い済みだったとしても、甲土地の所有権登記を備えなければ、Cに対して甲土地の引渡しを請求することはできない。
- 本件契約が、Aの詐欺により締結されたものである場合、BはCに対して、本件契約の取消しを主張することができる。
正解
正解は選択肢 4 です。
解説
正解は選択肢4です。契約当事者の一方（売主A）が死亡した場合でも、その契約上の地位（契約から生じる権利義務）は、原則として相続人（C）に承継されます（民法第896条）。したがって、売主Aの詐欺によって締結された契約の取消権は、相続人Cに対しても主張することができます（民法第96条）。
【民法第896条（相続の一般的効力）】 相続人は、相続開始の時から、被相続人の財産に属した一切の権利義務を承継します。ただし、被相続人の一身に専属したものは、この限りではありません。 （解説）人が亡くなると、その人が持っていた財産（プラスの財産もマイナスの財産も）は、原則として相続人が引き継ぎます。契約上の地位もこれに含まれるため、売買契約の当事者が亡くなっても、その契約は相続人に引き継がれるのが原則です。 【民法第96条第1項（詐欺又は強迫）】 詐欺又は強迫による意思表示は、取り消すことができます。 （解説）だまされたり脅されたりして結んだ契約は、後から「やっぱりやめます」と取り消すことができる、というルールです。この取消権も、契約に関する権利の一つとして、相続人に主張できます。
【選択肢1】誤り。 売主Aが死亡し、相続人Cがその地位を承継しています。Cが売買代金を受領しながら甲土地の引渡しを拒絶することは、債務不履行（履行拒絶）にあたります。債務者が履行を明確に拒絶する意思を表示した場合、債権者（買主B）は、相当の期間を定めた催告をすることなく、直ちに契約を解除することができます（民法第542条第1項第5号）。したがって、「相当の期間を定めた催告をしなければ、本件契約を解除することができない」という記述は誤りです。 【選択肢2】誤り。 契約当事者の一方が死亡しても、その契約上の地位（契約から生じる権利義務）は、原則として相続人に承継されます（民法第896条）。解除権も、契約上の地位の一部として相続人に承継されるのが原則であり、一般的に「一身に専属した権利」（その人だけが行使できる権利で、相続されないもの）にはあたりません。したがって、買主Bが期日までに売買代金を支払わない場合、相続人CはAの解除権を承継して、本件契約を解除することができます。よって、「解除権はAの一身に専属した権利であるため、Cは本件契約を解除することはできない」という記述は誤りです。 【選択肢3】誤り。 売買契約において、買主は代金を支払う義務を負い、売主は目的物の引渡しと所有権移転登記をする義務を負います。これらは同時履行の関係にあります。買主Bが売買代金を支払い済みであれば、売主の相続人Cは甲土地の引渡しと所有権移転登記をする義務があります。所有権登記は、第三者に対する対抗要件であり、売主（相続人C）に対する引渡し請求の要件ではありません。登記がなくても、BはCに対して甲土地の引渡しを請求することができます。したがって、「甲土地の所有権登記を備えなければ、Cに対して甲土地の引渡しを請求することはできない」という記述は誤りです。 【選択肢4】正しい。 本件契約が売主Aの詐欺によって締結されたものである場合、買主BはAに対して本件契約を取り消すことができます（民法第96条第1項）。Aが死亡し、CがAを単独相続した場合、CはAの契約上の地位を承継します（民法第896条）。この契約上の地位には、契約から生じる権利義務だけでなく、その契約に関する取消権の行使を受ける地位も含まれます。したがって、Bは、Aに対して行使できた取消権を、Aの相続人であるCに対しても主張することができます。よって、本記述は正しいです。