宅建 令和3年度10月（2021年）問12 権利関係 の解説
問題
Aを賃貸人、Bを賃借人とする甲建物の賃貸借契約(以下この問において「本件契約」という。)が令和3年7月1日に締結された場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。
- 本件契約について期間の定めをしなかった場合、AはBに対して、いつでも解約の申入れをすることができ、本件契約は、解約の申入れの日から3月を経過することによって終了する。
- 甲建物がBに引き渡された後、甲建物の所有権がAからCに移転した場合、本件契約の敷金は、他に特段の合意がない限り、BのAに対する未払賃料債務に充当され、残額がCに承継される。
- 甲建物が適法にBからDに転貸されている場合、AがDに対して本件契約が期間満了によって終了する旨の通知をしたときは、建物の転貸借は、その通知がされた日から3月を経過することによって終了する。
- 本件契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借契約で、期間を5年、契約の更新がない旨を定めた場合、Aは、期間満了の1年前から6月前までの間に、Bに対し賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、従前の契約と同一条件で契約を更新したものとみなされる。
正解
正解は選択肢 2 です。
解説
選択肢2が正解です。
【選択肢1】借地借家法第27条第1項、第28条：期間の定めのない建物賃貸借において、賃貸人からの解約申入れには正当事由が必要であり、解約申入れから6ヶ月を経過することによって終了します。 【選択肢2】最判昭和44年7月17日：賃貸建物の所有権が移転した場合、敷金に関する権利義務は新賃貸人に承継され、旧賃貸人に対する未払賃料債務に充当された残額が新賃貸人に承継されるとされています。これが本肢の記述と合致し、正しいです。 【選択肢3】借地借家法第34条第1項：建物の転貸借がある場合、賃貸借が期間満了により終了するときは、賃貸人は転借人に対しその旨を通知しなければならず、通知から6ヶ月を経過することによって転貸借が終了します。 【選択肢4】借地借家法第38条第2項、第3項：定期建物賃貸借において、賃貸人が期間満了の1年前から6ヶ月前までの間に賃借人に対し終了の通知を怠った場合、契約は更新されたものとはみなされず、期間の定めのない建物賃貸借となります。
条文・判例に基づく判断です。