宅建 令和3年度10月（2021年）問1 権利関係 の解説
問題
次の1から4までの記述のうち、民法の規定、判例及び下記判決文によれば、正しいものはどれか。 (判決文) 賃貸人は、特別の約定のないかぎり、賃借人から家屋明渡を受けた後に前記の敷金残額を返還すれば足りるものと解すべく、したがって、家屋明渡債務と敷金返還債務とは同時履行の関係にたつものではないと解するのが相当であり、このことは、賃貸借の終了原因が解除(解約)による場合であつても異なるところはないと解すべきである。
- 賃借人の家屋明渡債務が賃貸人の敷金返還債務に対し先履行の関係に立つと解すべき場合、賃借人は賃貸人に対し敷金返還請求権をもって家屋につき留置権を取得する余地はない。
- 賃貸借の終了に伴う賃借人の家屋明渡債務と賃貸人の敷金返還債務とは、1個の双務契約によって生じた対価的債務の関係にあるものといえる。
- 賃貸借における敷金は、賃貸借の終了時点までに生じた債権を担保するものであって、賃貸人は、賃貸借終了後賃借人の家屋の明渡しまでに生じた債権を敷金から控除することはできない。
- 賃貸借の終了に伴う賃借人の家屋明渡債務と賃貸人の敷金返還債務の間に同時履行の関係を肯定することは、家屋の明渡しまでに賃貸人が取得する一切の債権を担保することを目的とする敷金の性質にも適合する。
正解
正解は選択肢 1 です。
解説
選択肢1が正解です。
最高裁判所昭和49年9月2日判決は、賃貸借契約終了後の家屋明渡債務と敷金返還債務は同時履行の関係にないと判示しています。この判例により、賃借人の家屋明渡が先履行とされ、敷金返還債務は家屋明渡後に弁済期が到来します。民法295条1項に定める留置権は、債権が弁済期にあることが要件の一つです。したがって、敷金返還請求権は家屋明渡が完了するまで弁済期が到来しないため、賃借人はこの請求権をもって家屋につき留置権を取得する余地はありません。
条文・判例に基づく判断です。