宅建 令和2年度（2020年）問32 宅建業法 の解説
問題
次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、正しいものはどれか。
- ＡＢ間の建物の売買契約において、Ｂが当該契約の履行に着手した後においては、Ａは、契約の締結に際してＢから受領した手付金の倍額をＢに現実に提供したとしても、契約を解除することはできない。
- ＡＢ間の建物の売買契約における「法第37条の２の規定に基づくクーリング・オフによる契約の解除の際に、当該契約の締結に際しＡがＢから受領した手付金は返還しない」旨の特約は有効である。
- ＡＢ間の建物の割賦販売の契約において、Ｂからの賦払金が当初設定していた支払期日までに支払われなかった場合、Ａは直ちに賦払金の支払の遅滞を理由として当該契約を解除することができる。
- ＡＢ間で工事の完了前に当該工事に係る建物（代金5,000万円）の売買契約を締結する場合、Ａは、法第41条に定める手付金等の保全措置を講じた後でなければ、Ｂから200万円の手付金を受領してはならない。
正解
正解は選択肢 1 です。
解説
正解は選択肢1です。手付解除は、当事者の一方が「履行に着手するまで」に行うことができると民法で定められており、宅建業法においてもこの原則が適用されます。買主が履行に着手した後では、売主は手付解除をすることはできません。
【民法第557条第1項（手付）】 買主が売主に手付を交付したときは、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、買主はその手付を放棄して、売主はその倍額を償還して、契約の解除をすることができる。 【宅地建物取引業法第39条第2項（手付の額の制限等）】 宅地建物取引業者（売主）は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約の締結に際して、買主から手付を受領したときは、その手付がいかなる性質のものであっても、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、買主はその手付を放棄して、当該宅地建物取引業者はその倍額を償還して、契約の解除をすることができる旨の定めをしなければならない。この場合において、買主に不利な特約は無効とする。 【宅地建物取引業法第37条の2第6項（クーリング・オフ）】 宅地建物取引業者は、クーリング・オフによる契約の解除があった場合においては、その解除に伴う損害賠償又は違約金の支払を請求することができない。 【宅地建物取引業法第37条の2第7項（クーリング・オフ）】 クーリング・オフに関する規定に反する特約で、買主に不利なものは無効とする。 【宅地建物取引業法第42条第1項（割賦販売契約の解除等の制限）】 宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の割賦販売契約について、買主が賦払金の支払を遅滞した場合、30日以上の期間を定めて書面で支払を催告し、その期間内に支払がなかった場合に限り、契約を解除し、又は残代金の一括支払を請求することができる。 【宅地建物取引業法第41条第1項（手付金等の保全措置）】 宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、工事完了前の物件について、買主から手付金等を受領する場合、その額が代金の額の100分の5を超える額又は1,000万円を超える額のいずれか低い額を超えるときは、保全措置を講じなければならない。
【選択肢1】正。 手付解除は、民法第557条第1項により「当事者の一方が契約の履行に着手するまで」に行うことができます。本肢では、買主Bが「当該契約の履行に着手した後」とありますので、売主Aは手付金の倍額を提供したとしても、もはや契約を解除することはできません。宅建業法第39条第2項は、宅建業者が売主の場合の手付解除に関する特約の制限を定めていますが、この民法の原則を覆すものではありません。したがって、この記述は正しいです。 【選択肢2】誤。 宅建業法第37条の2（クーリング・オフ）は、消費者を保護するための強力な規定です。同条第6項により、クーリング・オフによる解除があった場合、宅建業者は損害賠償や違約金の支払いを請求できず、受領した手付金その他の金銭は全額返還しなければなりません。また、同条第7項により、この規定に反する特約で買主に不利なものは無効となります。「手付金は返還しない」という特約は、買主にとって明らかに不利な特約であるため、無効となります。したがって、この記述は誤りです。 【選択肢3】誤。 宅建業法第42条第1項は、宅建業者が自ら売主となる割賦販売契約における買主保護の規定です。買主が賦払金の支払いを遅滞した場合でも、売主である宅建業者Aは「直ちに」契約を解除したり、残代金の一括支払いを請求したりすることはできません。まず、30日以上の期間を定めて書面で支払いを催告し、その期間内に支払いがなかった場合に限り、契約を解除したり一括支払いを請求したりすることができます。したがって、この記述は誤りです。 【選択肢4】誤。 宅建業法第41条第1項は、宅建業者が自ら売主となる工事完了前の物件の売買契約において、買主から手付金等を受領する際の保全措置義務を定めています。保全措置が必要となるのは、受領する手付金等の額が「代金の額の100分の5を超える額」または「1,000万円を超える額」のいずれか低い額を超える場合です。 本件では、代金が5,000万円です。 1. 代金の100分の5（5%）は、5,000万円 × 0.05 = 250万円。 2. 1,000万円。 この2つの金額のうち低い方は250万円です。したがって、250万円を超える手付金等を受領する場合に保全措置が必要となります。本肢では200万円の手付金を受領するとありますが、200万円は250万円以下であるため、保全措置を講じる義務はありません。したがって、この記述は誤りです。