宅建 令和2年度12月（2020年）問34 宅建業法 の解説
問題
宅地建物取引業者(消費税課税事業者)が受けることができる報酬に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはどれか。
- 宅地建物取引業者が受けることのできる報酬は、依頼者が承諾していたとしても、国土交通大臣の定める報酬額の上限を超えてはならない。
- 宅地建物取引業者は、その業務に関し、相手方に不当に高額の報酬を要求した場合、たとえ受領していなくても宅地建物取引業法違反となる。
- 宅地建物取引業者が、事業用建物の貸借(権利金の授受はないものとする。)の媒介に関する報酬について、依頼者の双方から受けることのできる報酬の合計額は、借賃(消費税等相当額を含まない。)1か月分の1.1倍に相当する金額が上限であり、貸主と借主の負担の割合については特段の規制はない。
- 宅地建物取引業者は、依頼者の依頼によらない広告の料金に相当する額を報酬額に合算する場合は、代理又は媒介に係る報酬の限度額を超える額の報酬を依頼者から受けることができる。
正解
正解は選択肢 4 です。
解説
選択肢4が正解です。
【選択肢1】宅地建物取引業法第46条第1項、宅地建物取引業法第46条の規定に基づく報酬の額（国土交通大臣告示） 宅地建物取引業者が受けることができる報酬額は、国土交通大臣が定める上限額を超えてはなりません。たとえ依頼者が承諾したとしても、この上限額を超える報酬の受領は宅地建物取引業法違反となります。これは、依頼者を不当な高額報酬から保護するための強行規定です。 【選択肢2】宅地建物取引業法第46条第2項 宅地建物取引業者は、その業務に関し、報酬額の上限を超えて報酬を「要求する」行為自体が宅地建物取引業法違反となります。実際に報酬を受領したか否かは問われず、不当な高額報酬を要求した時点で違反が成立します。 【選択肢3】宅地建物取引業法第46条第1項、宅地建物取引業法第46条の規定に基づく報酬の額（国土交通大臣告示）第4、第1項、第2項 居住用建物以外の貸借の媒介報酬は、借賃1か月分の1.1倍（消費税等相当額を含む）が上限です。ただし、依頼者の一方から受ける報酬は、当該依頼者の承諾がある場合を除き、借賃1か月分の0.55倍が上限となります。双方からの合計額が上限内であれば、貸主と借主の負担割合は原則として自由ですが、一方からの受領額には制限があります。 【選択肢4】宅地建物取引業法第46条第1項、宅地建物取引業法第46条の規定に基づく報酬の額（国土交通大臣告示）第7 宅地建物取引業者は、依頼者の「依頼によって」行った広告の料金や特別の費用については、報酬額とは別に請求することができます。しかし、依頼者の依頼によらない広告の料金は、報酬額に合算して請求することはできず、報酬の限度額を超える額を依頼者から受領することはできません。この選択肢は「依頼者の依頼によらない広告」としている点で誤りです。
条文・判例に基づく判断です。