宅建 令和1年度（2019年）問37 宅建業法 の解説
問題
宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者ではないBとの間で締結する建築工事完了前のマンション (代金 3,000万円)の売買契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定によれば、正しいものはどれか。
- Aが手付金として200万円を受領しようとする場合、Aは、Bに対して書面で法第41条に定める手付金等の保全措置を講じないことを告げれば、当該手付金について保全措置を講じる必要はない。
- Aが手付金を受領している場合、Bが契約の履行に着手する前であっても、Aは、契約を解除することについて正当な理由がなければ、手付金の倍額を償還して契約を解除することができない。
- Aが150万円を手付金として受領し、さらに建築工事完了前に中間金として50万円を受領しようとする場合、Aは、手付金と中間金の合計額200万円について法第41条に定める手付金等の保全措置を講じれば、当該中間金を受領することができる。
- Aが150万円を手付金として受領し、さらに建築工事完了前に中間金として500万円を受領しようとする場合、Aは、手付金と中間金の合計額650万円について法第41条に定める手付金等の保全措置を講じたとしても、当該中間金を受領することができない。
正解
正解は選択肢 3 です。
解説
正解は選択肢3です。宅地建物取引業法（以下「法」という。）第41条は、宅建業者が自ら売主となる未完成物件の売買において、買主が宅建業者ではない場合に、手付金等の保全措置を義務付けています。この保全措置は、受領する手付金等の合計額が代金の5%または1,000万円を超える場合に必要となり、保全措置を講じれば、代金の50%を上限として手付金等を受領できます。
・宅地建物取引業法第39条（手付の額の制限等）：宅建業者が自ら売主となる宅地建物の売買契約において、買主が宅建業者でない場合（いわゆる「8種制限」の適用）、手付金は代金の20%を超えることができず、また、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、買主は手付を放棄して、売主は手付の倍額を償還して契約を解除できる旨を定めています。これは民法の解除手付の特則であり、買主保護の観点から設けられています。 ・宅地建物取引業法第41条（手付金等の保全）：宅建業者が自ら売主となる未完成物件の売買において、買主が宅建業者でない場合、受領する手付金その他代金の一部に充当される金銭（中間金等）の合計額が代金の5%または1,000万円を超えるときは、保全措置（銀行等による保証、保険事業者による保証保険など）を講じなければなりません。また、受領できる手付金等の合計額は、代金の50%が上限とされています。これは、買主が手付金等を支払った後に物件が引き渡されないリスクから保護するための規定です。
【選択肢1】誤。 宅建業法第41条は、宅建業者Aが自ら売主となる未完成物件の売買において、買主Bが宅建業者ではない場合に、買主保護のために手付金等の保全措置を義務付けています。本件では、代金3,000万円の5%は150万円です。Aが受領しようとする手付金200万円は150万円を超えるため、法第41条に基づき保全措置を講じる必要があります。この保全措置は買主保護のための強行規定であり、買主Bが書面で保全措置を講じないことに同意したとしても、その義務が免除されることはありません。したがって、Aは保全措置を講じる必要があります。 【選択肢2】誤。 宅建業法第39条は、宅建業者Aが自ら売主となる契約において、買主Bが宅建業者ではない場合の手付解除について定めています。この規定により、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、買主は手付を放棄して、売主は手付の倍額を償還することで、契約を解除することができます。この解除権は、民法の解除手付の特則であり、解除に「正当な理由」は不要です。理由の有無にかかわらず行使できる権利であるため、「正当な理由がなければ、解除することができない」という記述は誤りです。 【選択肢3】正。 宅建業法第41条は、未完成物件の売買において、宅建業者Aが買主Bから手付金その他代金の一部に充当される金銭（中間金等）を受領する場合の保全措置について定めています。保全措置が必要となるのは、受領する手付金等の合計額が代金の5%または1,000万円を超える場合です。本件では、手付金150万円と中間金50万円の合計額は200万円です。代金3,000万円の5%は150万円であるため、200万円は150万円を超過します。したがって、Aは合計額200万円について法第41条に定める保全措置（銀行等による保証、保険事業者による保証保険など）を講じれば、当該中間金を受領することができます。この記述は正しいです。 【選択肢4】誤。 宅建業法第41条は、未完成物件の売買において、宅建業者Aが受領できる手付金等の合計額に上限を設けています。その上限は、代金の50%です。本件の代金は3,000万円であり、その50%は1,500万円です。Aが受領しようとする手付金150万円と中間金500万円の合計額は650万円です。この650万円は、代金の50%である1,500万円以下であるため、Aは法第41条に定める保全措置を講じれば、当該中間金を受領することができます。「保全措置を講じたとしても、当該中間金を受領することができない」という記述は誤りです。