宅建 令和1年度（2019年）問12 権利関係 の解説
問題
AがBに対し、A所有の甲建物を3年間賃貸する旨の契約をした場合における次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか (借地借家法第39条に定める取壊し予定の建物の賃貸借及び同法第40条に定める一時使用目的の建物の賃貸借は考慮しないものとする。)。
- AB間の賃貸借契約について、契約の更新がない旨を定めるには、公正証書による等書面によって契約すれば足りる。
- 甲建物が居住の用に供する建物である場合には、契約の更新がない旨を定めることはできない。
- AがBに対して、期間満了の3月前までに更新しない旨の通知をしなければ、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなされるが、その期間は定めがないものとなる。
- Bが適法に甲建物をCに転貸していた場合、Aは、Bとの賃貸借契約が解約の申入れによって終了するときは、特段の事情がない限り、Cにその旨の通知をしなければ、賃貸借契約の終了をCに対抗することができない。
正解
正解は選択肢 4 です。
解説
正解は選択肢4です。賃貸借契約が解約の申入れによって終了する場合、賃貸人（A）は、適法な転借人（C）に対し、その旨の通知をしなければ、賃貸借契約の終了を転借人に対抗することができません（民法第613条第1項）。この規定は、転借人の保護を目的としています。
・**民法第613条第1項（転貸の効果）**：賃貸借が期間の満了又は解約の申入れによって終了する場合には、賃貸人は、転借人に対しその旨の通知をしなければ、その終了を転借人に対抗することができない。この通知を受けた日から六箇月を経過することによって、転貸借は、終了する。 （補足説明）この条文は、賃貸人（元の大家さん）と賃借人（借りた人）の間の契約が、期間満了や解約の申し入れによって終わる場合、その賃借人がさらに別の第三者（転借人）に又貸し（転貸）していたときに、転借人をいきなり追い出さないように保護するための規定です。大家さんは、転借人に対して「もう元の契約は終わるよ」とちゃんと教えてあげないと、転借人に対して契約終了を主張できない、ということです。 ・**借地借家法第26条第1項（建物賃貸借契約の更新等）**：建物の賃貸借について期間の定めがある場合において、当事者が期間の満了の1年前から6月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知又は条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。ただし、その期間は、定めがないものとする。 （補足説明）これは「法定更新」と呼ばれる制度です。賃貸借契約の期間が満了する際に、大家さん（賃貸人）も借りている人（賃借人）も、特に何も言わずに期間が過ぎてしまった場合、自動的に同じ条件で契約が更新されたとみなされます。ただし、更新後の契約期間は「期間の定めがない」契約となります。 ・**借地借家法第38条第1項、第2項（定期建物賃貸借）**： 第1項：期間の定めがある建物の賃貸借において、公正証書による等書面によって契約をするときに限り、契約の更新がないこととする旨を定めることができる。 第2項：建物の賃貸人は、前項の規定による建物の賃貸借の契約の締結に際し、建物の賃借人に対し、契約の更新がなく、期間の満了により当該建物の賃貸借は終了する旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。 （補足説明）通常の建物賃貸借契約は、原則として更新が前提となりますが、この「定期建物賃貸借」は、契約で定めた期間が満了すれば確実に終了する契約です。これを有効にするためには、①書面で契約すること（公正証書でなくても、書面であれば可）、そして②契約を結ぶ前に、賃貸人が賃借人に対して「この契約は更新がなく、期間が来たら終わりですよ」ということを書面で説明することが必要です。この事前説明は非常に重要で、怠ると定期建物賃貸借としての効力が生じません。
【選択肢1】誤。AB間の賃貸借契約について、契約の更新がない旨を定めるには、借地借家法第38条に定める「定期建物賃貸借契約」とする必要があります。定期建物賃貸借契約を有効に成立させるためには、単に「公正証書による等書面によって契約すれば足りる」だけでなく、賃貸人（A）が賃借人（B）に対し、契約締結前に、契約の更新がなく期間満了で終了する旨を記載した書面を交付して説明しなければなりません（借地借家法第38条第2項）。この事前説明がなければ、書面で契約しても定期建物賃貸借としての効力は生じず、通常の建物賃貸借契約として更新が認められることになります。したがって、書面による契約のみでは足りません。 【選択肢2】誤。甲建物が居住の用に供する建物である場合でも、契約の更新がない旨を定めることは可能です。借地借家法第38条に定める定期建物賃貸借契約は、居住用建物にも適用されます。定期建物賃貸借契約の要件（書面による契約と事前説明）を満たせば、居住用建物であっても更新がない旨を有効に定めることができます。したがって、「定めることはできない」という記述は誤りです。 【選択肢3】誤。AがBに対して、期間満了の3月前までに更新しない旨の通知をしなければ、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなされるが、その期間は定めがないものとなる、という記述は、通知期間が誤っています。借地借家法第26条第1項によれば、法定更新が成立するのは、当事者が期間満了の「1年前から6月前まで」の間に更新しない旨の通知をしなかった場合です。「3月前まで」という期間は、借地借家法上の法定更新の要件とは異なります。ただし、法定更新された場合の期間が「定めがないものとなる」という点は正しいです。 【選択肢4】正。Bが適法に甲建物をCに転貸していた場合、Aは、Bとの賃貸借契約が解約の申入れによって終了するときは、特段の事情がない限り、Cにその旨の通知をしなければ、賃貸借契約の終了をCに対抗することができません。これは民法第613条第1項の規定そのものです。この条文は、賃貸人（A）と賃借人（B）間の契約が終了しても、適法な転借人（C）がすぐに立ち退かされることのないよう、転借人を保護する趣旨で設けられています。賃貸人からの通知を受けてから6ヶ月が経過することで、転貸借契約も終了することになります。