宅建 令和1年度（2019年）問11 権利関係 の解説
問題
甲土地につき、期間を50年と定めて賃貸借契約を締結しようとする場合(以下「ケース①」という。)と、期間を15年と定めて賃貸借契約を締結しようとする場合(以下「ケース②」という。)に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。
- 賃貸借契約が建物を所有する目的ではなく、資材置場とする目的である場合、ケース①は期間の定めのない契約になり、ケース②では期間は15年となる。
- 賃貸借契約が建物の所有を目的とする場合、公正証書で契約を締結しなければ、ケース①の期間は30年となり、ケース②の期間は15年となる。
- 賃貸借契約が居住の用に供する建物の所有を目的とする場合、ケース①では契約の更新がないことを書面で定めればその特約は有効であるが、ケース②では契約の更新がないことを書面で定めても無効であり、期間は30年となる。
- 賃貸借契約が専ら工場の用に供する建物の所有を目的とする場合、ケース①では契約の更新がないことを公正証書で定めた場合に限りその特約は有効であるが、ケース②では契約の更新がないことを公正証書で定めても無効である。
正解
正解は選択肢 3 です。
解説
正解は選択肢3です。この問題は、借地借家法における「普通借地権」「一般定期借地権」「事業用定期借地権」の適用要件と効果を正確に理解しているかを問うものです。特に、建物の種類（居住用か事業用か）、存続期間、そして更新の有無に関する特約の有効性がポイントとなります。選択肢3は、居住用建物の所有を目的とする場合、期間50年であれば一般定期借地権として更新しない旨の特約が書面で有効となる一方、期間15年では普通借地権となり更新しない旨の特約は借地権者に不利として無効となり、期間は最短の30年となるという、借地借家法22条、3条、9条の規定に合致しています。
本問の根拠となる主な条文は以下の通りです。 * **民法第604条（賃貸借の存続期間）**：建物の所有を目的としない土地賃貸借の期間の上限を定めています。50年を超える期間を定めても、その期間は50年となります。 * **借地借家法第1条（趣旨）**：借地借家法が「建物の所有を目的とする地上権及び土地の賃貸借」に適用されることを定めています。建物の所有を目的としない場合は、民法が適用されます。 * **借地借家法第3条（借地権の存続期間）**：普通借地権の存続期間は30年が原則であり、これより長い期間を定めた場合はその期間となります。30年より短い期間を定めた場合は30年となります。 * **借地借家法第9条（強行規定）**：借地借家法の規定に反する特約で、借地権者に不利なものは無効となることを定めています。これは普通借地権において、更新しない旨の特約が無効となる根拠です。 * **借地借家法第22条（定期借地権等）**：一般定期借地権の要件と効果を定めています。居住用建物の所有を目的とし、存続期間を50年以上とする場合、書面による更新しない旨の特約が有効となります。 * **借地借家法第23条（事業用定期借地権等）**：事業用定期借地権の要件と効果を定めています。専ら事業用建物の所有を目的とし、存続期間に応じて、公正証書による更新しない旨の特約が有効となります。
【選択肢1】誤。賃貸借契約が建物を所有する目的ではなく、資材置場とする目的である場合、借地借家法第1条の適用対象外となり、民法の規定が適用されます。民法第604条第1項は、賃貸借の存続期間は50年を超えることができず、これより長い期間を定めても50年とすると定めています。したがって、ケース①（期間50年）では期間は50年となり、「期間の定めのない契約になる」という記述は誤りです。ケース②（期間15年）では、民法第604条第1項の範囲内であるため、期間は15年となります。この選択肢の誤りは、ケース①の期間に関する記述です。 【選択肢2】誤。賃貸借契約が建物の所有を目的とする場合、借地借家法が適用されます。借地借家法第3条は、借地権の存続期間は30年が原則であり、契約でこれより長い期間を定めたときはその期間となると定めています。また、これより短い期間を定めた場合は30年となります。したがって、ケース①（期間50年）では、30年より長い期間を定めているため、期間は50年となります。ケース②（期間15年）では、30年より短い期間を定めているため、期間は30年となります。「公正証書で契約を締結しなければ」という条件は、期間の定めに直接影響しません。この選択肢の記述は、ケース①とケース②の期間がいずれも誤っています。 【選択肢3】正。賃貸借契約が居住の用に供する建物の所有を目的とする場合、借地借家法が適用されます。 * **ケース①（期間50年）**：居住用建物の所有を目的とし、存続期間を50年以上とするため、借地借家法第22条に定める「一般定期借地権」の設定が可能です。一般定期借地権では、契約の更新がないことを書面で定めることにより、その特約は有効となります。公正証書である必要はなく、書面であれば足ります。 * **ケース②（期間15年）**：居住用建物の所有を目的としますが、存続期間が50年未満であるため、一般定期借地権の設定はできません。この場合は「普通借地権」となります。普通借地権においては、借地借家法第9条により、借地権者に不利な特約は無効とされます。したがって、契約の更新がないことを書面で定めても、その特約は無効となります。また、借地借家法第3条により、存続期間を30年より短く定めた場合でも、期間は最短の30年となります。この選択肢の記述は、いずれのケースについても借地借家法の規定に合致しており、正しいです。 【選択肢4】誤。賃貸借契約が専ら工場の用に供する建物の所有を目的とする場合、借地借家法第23条に定める「事業用定期借地権」の設定が可能です。事業用定期借地権は、存続期間に応じて第1項（10年以上50年未満）と第2項（50年以上）に分かれますが、いずれの場合も契約の更新がないことを公正証書で定めることにより、その特約は有効となります。 * **ケース①（期間50年）**：専ら事業用建物の所有を目的とし、存続期間が50年以上であるため、借地借家法第23条第2項の事業用定期借地権として設定可能です。契約の更新がないことを公正証書で定めれば、その特約は有効となります。 * **ケース②（期間15年）**：専ら事業用建物の所有を目的とし、存続期間が10年以上50年未満であるため、借地借家法第23条第1項の事業用定期借地権として設定可能です。この場合も、契約の更新がないことを公正証書で定めれば、その特約は有効となります。したがって、「ケース②では契約の更新がないことを公正証書で定めても無効である」という記述は誤りです。