宅建 令和1年度（2019年）問1 権利関係 の解説
問題
Aは、Aが所有している甲土地をBに売却した。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。
- 甲土地を何らの権原なく不法占有しているCがいる場合、BがCに対して甲土地の所有権を主張して明渡請求をするには、甲土地の所有権移転登記を備えなければならない。
- Bが甲土地の所有権移転登記を備えていない場合には、Aから建物所有目的で甲土地を賃借して甲土地上にD名義の登記ある建物を有するDに対して、Bは自らが甲土地の所有者であることを主張することができない。
- Bが甲土地の所有権移転登記を備えないまま甲土地をEに売却した場合、Eは、甲土地の所有権移転登記なくして、Aに対して甲土地の所有権を主張することができる。
- Bが甲土地の所有権移転登記を備えた後に甲土地につき取得時効が完成したFは、甲土地の所有権移転登記を備えていなくても、Bに対して甲土地の所有権を主張することができる。
正解
正解は選択肢 1 です。
解説
正解は選択肢1です。不動産の所有権移転登記は、民法177条が定めるように、物権変動を「第三者」に対抗するための要件です。しかし、何らの権原なく土地を不法に占有している者は、この「第三者」には該当しないと判例は解釈しています。したがって、所有者は登記を備えていなくても、不法占有者に対して所有権を主張し、明渡請求をすることができます。
【民法177条（不動産に関する物権の変動の対抗力）】 不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。 （補足説明）この条文は、不動産の所有権などの権利が移転したり変更したりしたときに、その事実を他の人（第三者）に主張するためには、登記が必要ですよ、というルールを定めています。登記をしないと、その権利の変動を第三者には主張できない、ということです。 【判例（不法占有者と登記）】 不法占有者は、民法177条にいう「第三者」には当たらない。（最高裁判所昭和36年4月27日判決など） （補足説明）この判例は、登記がなくても、不法に土地を占拠している人に対しては、所有者は自分の権利を主張して土地を返してもらうことができる、と判断しています。登記は、権利の優劣を争う相手（第三者）に対して必要なのであって、単に不法に占拠している人には不要だということです。
【選択肢1】誤。 BはAから甲土地の所有権を取得しており、その所有権に基づいて不法占有者Cに明渡請求をします。これは所有権に基づく物権的請求権（妨害排除請求権）であり、登記は不要です。民法177条が定める登記は、不動産の物権変動を「第三者」に対抗するための要件ですが、判例は、何らの権原なく不動産を不法に占有している者は、この「第三者」には該当しないと解釈しています。したがって、Bは甲土地の所有権移転登記を備えていなくても、Cに対して所有権を主張して明渡請求をすることができます。よって、本記述は「登記を備えなければならない」としている点で誤りです。 【選択肢2】正。 DはAから甲土地を賃借し、その土地上にD名義の登記ある建物を所有しています。借地借家法10条1項により、土地の賃借権は、その土地上に登記された建物を所有することで、第三者に対抗することができます。Bは甲土地の所有権移転登記を備えていないため、Dに対して自己の所有権を主張することができません。Dは、Bの所有権取得という物権変動をめぐる「第三者」に該当するため、Bは登記なくしてDに所有権を対抗できないのです。したがって、本記述は正しいです。 【選択肢3】正。 Aは甲土地の売主であり、Bへの所有権移転の当事者です。EはBから甲土地を買い受けた者であり、Aから見れば、Bへの所有権移転後のさらに次の所有者です。民法177条の「第三者」とは、物権変動の当事者以外の者で、登記の欠缺（けんけつ：欠けていること）を主張する正当な利益を有する者を指します。Aはすでに甲土地の所有権をBに譲渡しており、もはや甲土地について利害関係を有する第三者ではありません。したがって、Eは登記なくしてAに対して所有権を主張することができます。本記述は正しいです。 【選択肢4】正。 Fは甲土地を時効取得した者です。時効取得は原始取得であり、時効完成時に新たな所有権が発生します。時効取得者は、時効完成前の所有者に対しては、登記なくして所有権を主張することができます。民法177条の「第三者」とは、時効完成後に所有権を取得した者を指すため、時効完成前の所有者であるBは「第三者」には該当しません。したがって、Fは登記を備えていなくても、Bに対して甲土地の所有権を主張することができます。本記述は正しいです。