宅建 平成30年度（2018年）問37 宅建業法 の解説
問題
宅地建物取引業者である売主Aが、宅地建物取引業者Bの媒介により宅地建物取引業者ではない買主Cと新築マンションの売買契約を締結した場合において、宅地建物取引業法第37条の2の規定に基づくいわゆるクーリング・オフに関する次の記述のうち、正しいものはいくつあるか。 アAとCの間で、クーリング・オフによる契約の解除に関し、Cは契約の解除の書面をクーリング・オフの告知の日から起算して8日以内にAに到達させなければ契約を解除することができない旨の特約を定めた場合、当該特約は無効である。 イCは、Bの事務所で買受けの申込みを行い、その3日後に、Cの自宅近くの喫茶店で売買契約を締結した場合、クーリング・オフによる契約の解除はできない。 ウCは、Bからの提案によりCの自宅で買受けの申込みを行ったが、クーリング・オフについては告げられず、その10日後に、Aの事務所で売買契約を締結した場合、クーリング・オフによる契約の解除はできない。 エ クーリング・オフについて告げる書面には、Bの商号又は名称及び住所並びに免許証番号を記載しなければならない。
- 一つ
- 二つ
- 三つ
- なし
正解
正解は選択肢 2 です。
解説
正解は選択肢1の「一つ」です。本問は、宅地建物取引業法第37条の2に定めるクーリング・オフ制度に関する理解度を問う問題です。特に、クーリング・オフが適用される取引場所の要件、告知の要件、そして買主に不利な特約の無効性について正確な知識が求められます。
【宅地建物取引業法第37条の2（クーリング・オフ）】 買主が宅地建物取引業者ではない場合、特定の場所（事務所等以外）で買受けの申込みや契約を締結し、かつクーリング・オフについて書面で告知された場合、その書面を受領した日から8日以内であれば、書面により契約を解除できる制度です。 【宅地建物取引業法第37条の2第1項】 クーリング・オフの適用対象となる場所（事務所等以外の場所）と、告知義務について規定しています。 【宅地建物取引業法第37条の2第2項】 クーリング・オフの期間（書面を交付された日から8日間）について規定しています。 【宅地建物取引業法第37条の2第5項】 クーリング・オフに関する規定に反する特約で、買主に不利なものは無効となる旨を定めています。これは消費者保護の観点から非常に重要な規定です。 【宅地建物取引業法施行規則第16条の4】 クーリング・オフについて告げる書面（告知書面）に記載すべき事項を具体的に定めています。
【ア】正。 クーリング・オフは、宅地建物取引業法第37条の2に定められた消費者保護のための制度です。同条第5項には「この条の規定に反する特約で宅地建物取引業者が宅地若しくは建物の買主又は交換の当事者に不利なものは、無効とする」と規定されています。これは、買主（消費者）が不利になるような特約は、たとえ合意があったとしても法律上無効となることを意味します。 問題文の特約「Cは契約の解除の書面をクーリング・オフの告知の日から起算して8日以内にAに到達させなければ契約を解除することができない」は、以下の点で買主Cに不利な特約と判断されます。 1. **期間の起算点:** 法定のクーリング・オフ期間は「書面を交付された日から8日間」であり、「告知の日から起算して」という表現が、法定の期間を短縮する可能性や、解釈を複雑にする可能性があります。 2. **到達主義の採用:** クーリング・オフの意思表示は、書面を発信した時点で効力が発生する「発信主義」が原則です。しかし、この特約では「到達させなければ」とされており、買主が書面を発信しても、それが期間内に売主Aに到達しなければ解除できないという「到達主義」を採用しています。これは、郵便事情など買主の責任ではない事由によって解除が認められなくなる可能性があり、買主Cに不利な特約となります。 したがって、この特約は宅地建物取引業法第37条の2第5項により無効となります。 【イ】誤。 クーリング・オフは、買主が「宅地建物取引業者の事務所等以外の場所」で買受けの申込みや契約を締結した場合に適用される制度です。宅地建物取引業者の事務所等（事務所、継続的に業務を行うことができる施設を有する場所、案内所等、買主が自ら指定した場所）で申込みや契約をした場合は、クーリング・オフの対象外となります。 本肢では、Cは「Bの事務所で買受けの申込みを行い」とあります。買受けの申込み場所が宅地建物取引業者Bの事務所であるため、この時点でクーリング・オフの適用除外となります。その後の契約締結場所が「Cの自宅近くの喫茶店」であったとしても、申込みが事務所で行われている以上、クーリング・オフによる契約の解除はできません。 【ウ】誤。 クーリング・オフが適用されるか否かは、買受けの申込みまたは契約締結のいずれか早い方が「宅地建物取引業者の事務所等以外の場所」で行われたかどうかが重要です。 本肢では、Cは「Bからの提案によりCの自宅で買受けの申込みを行った」とあります。Cの自宅は原則としてクーリング・オフが可能な場所ですが、「Bからの提案により」とあるため、買主Cが自ら指定した場所ではないと解釈できます。したがって、申込み時点ではクーリング・オフが可能な状況でした。 しかし、その10日後に「Aの事務所で売買契約を締結した」とあります。売買契約の締結場所が売主Aの事務所であるため、この時点でクーリング・オフの適用除外となります。申込みがクーリング・オフ可能な場所で行われていても、契約締結が事務所で行われた場合、クーリング・オフはできません。また、クーリング・オフの告知がなかったとしても、事務所での契約締結であるため、クーリング・オフの適用はありません。 【エ】誤。 クーリング・オフについて告げる書面（告知書面）に記載すべき事項は、宅地建物取引業法施行規則第16条の4に定められています。その中には、「当該宅地建物取引業者の商号又は名称及び住所並びに免許証番号」を記載することが義務付けられています。 本問では、売主Aが宅地建物取引業者であり、媒介Bも宅地建物取引業者ですが、クーリング・オフの告知義務を負うのは売主Aです。したがって、告知書面に記載すべき「当該宅地建物取引業者」の情報とは、売主Aの商号又は名称及び住所並びに免許証番号を指します。媒介業者Bの情報を記載する必要はありません。 よって、本肢の記述は誤りです。