宅建 平成30年度（2018年）問38 宅建業法 の解説
問題
宅地建物取引業者である売主は、宅地建物取引業者ではない買主との間で、戸建住宅の売買契約 (所有権の登記は当該住宅の引渡し時に行うものとする。)を締結した。この場合における宅地建物取引業法第41条又は第41条の2の規定に基づく手付金等の保全措置(以下この問において「保全措置」という。)に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 当該住宅が建築工事の完了後で、売買代金が3,000万円であった場合、売主は、買主から手付金200万円を受領した後、当該住宅を引き渡す前に中間金300万円を受領するためには、手付金200万円と合わせて保全措置を講じた後でなければ、その中間金を受領することができない。
- 当該住宅が建築工事の完了前で、売買代金が2,500万円であった場合、売主は、当該住宅を引き渡す前に買主から保全措置を講じないで手付金150万円を受領することができる。
- 当該住宅が建築工事の完了前で、売主が買主から保全措置が必要となる額の手付金を受領する場合、売主は、事前に、国土交通大臣が指定する指定保管機関と手付金等寄託契約を締結し、かつ、当該契約を証する書面を買主に交付した後でなければ、買主からその手付金を受領することができない。
- 当該住宅が建築工事の完了前で、売主が買主から保全措置が必要となる額の手付金等を受領する場合において売主が銀行との間で締結する保証委託契約に基づく保証契約は、建築工事の完了までの間を保証期間とするものでなければならない。
正解
正解は選択肢 1 です。
解説
正解は選択肢1です。宅地建物取引業法第41条の2（完成物件の手付金等の保全）の規定により、完成物件の場合、手付金等の合計額が売買代金の10分の1または1,000万円のいずれか低い方を超える場合に保全措置が必要となります。本件では中間金受領によりこの基準を超えるため、保全措置を講じる必要があります。
宅地建物取引業法第41条（未完成物件の手付金等の保全）および第41条の2（完成物件の手付金等の保全）が根拠となります。これらの条文は、宅地建物取引業者が自ら売主となり、宅地建物取引業者ではない一般の買主から手付金等を受領する際に、万が一売主が倒産した場合などに買主が手付金等を失うことのないよう、買主を保護するために保全措置を義務付けています。特に、未完成物件（第41条）では代金の5%または1,000万円、完成物件（第41条の2）では代金の10%または1,000万円のいずれか低い方を超える額について保全措置が必要となる点が重要です。
【選択肢1】正。本件は建築工事完了後の戸建住宅（完成物件）の売買であり、宅地建物取引業法第41条の2が適用されます。売買代金は3,000万円です。完成物件の場合、手付金等の額が「売買代金の10分の1（300万円）」または「1,000万円」のいずれか低い方を超える場合に保全措置が必要となります。この場合、低い方は300万円です。買主から手付金200万円を受領した時点では、200万円は300万円以下であるため、保全措置は不要です。しかし、その後中間金300万円を受領すると、手付金等合計額は200万円＋300万円＝500万円となります。この500万円は、保全措置が必要となる基準額である300万円を超えます。したがって、売主は中間金300万円を受領する前に、手付金等合計額500万円について保全措置を講じなければなりません。よって、本選択肢の記述は正しいです。 【選択肢2】誤。本件は建築工事完了前の戸建住宅（未完成物件）の売買であり、宅地建物取引業法第41条が適用されます。売買代金は2,500万円です。未完成物件の場合、手付金等の額が「売買代金の5%（125万円）」または「1,000万円」のいずれか低い方を超える場合に保全措置が必要となります。この場合、低い方は125万円です。売主が買主から手付金150万円を受領しようとする場合、150万円は125万円を超えているため、保全措置を講じなければ受領することはできません。したがって、「保全措置を講じないで手付金150万円を受領することができる」とする本選択肢の記述は誤りです。 【選択肢3】誤。宅地建物取引業法第41条第1項に規定される手付金等の保全措置には、①銀行等との保証委託契約、②保険事業者との保険契約、③指定保管機関との寄託契約の3種類があります。売主はこれらのうちいずれかの保全措置を講じればよく、必ずしも指定保管機関との寄託契約を選択しなければならないわけではありません。本選択肢は「指定保管機関と手付金等寄託契約を締結し、かつ、当該契約を証する書面を買主に交付した後でなければ、買主からその手付金を受領することができない」と、特定の保全措置に限定しているため誤りです。 【選択肢4】誤。宅地建物取引業法第41条第1項第1号（保証委託契約）において、保証契約の保証期間は「当該宅地又は建物の引渡しまでの間」と定められています。これは、買主が物件の引渡しを受けるまでの間、手付金等が保全されることを意味します。本選択肢は「建築工事の完了までの間を保証期間とするものでなければならない」としていますが、建築工事の完了は引渡しよりも前の時点であることが一般的であり、引渡しまでの期間をカバーしていません。したがって、保証期間が不十分であるため、本選択肢の記述は誤りです。