宅建 平成30年度（2018年）問25 税・その他 の解説
問題
不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、不動産鑑定評価基準によれば、正しいものはどれか。
- 不動産の価格は、その不動産の効用が最高度に発揮される可能性に最も富む使用を前提として把握される価格を標準として形成されるが、これを最有効使用の原則という。
- 収益還元法は、賃貸用不動産又は賃貸以外の事業の用に供する不動産の価格を求める場合に特に有効な手法であるが、事業の用に供さない自用の不動産の鑑定評価には適用すべきではない。
- 鑑定評価の基本的な手法は、原価法、取引事例比較法及び収益還元法に大別され、実際の鑑定評価に際しては、地域分析及び個別分析により把握した対象不動産に係る市場の特性等を適切に反映した手法をいずれか1つ選択して、適用すべきである。
- 限定価格とは、市場性を有する不動産について、法令等による社会的要請を背景とする鑑定評価目的の下で、正常価格の前提となる諸条件を満たさないことにより正常価格と同一の市場概念の下において形成されるであろう市場価値と乖離することとなる場合における不動産の経済価値を適正に表示する価格のことをいい、民事再生法に基づく鑑定評価目的の下で、早期売却を前提として求められる価格が例としてあげられる。
正解
正解は選択肢 1 です。
解説
正解は選択肢1です。これは不動産鑑定評価基準における「最有効使用の原則」の定義そのものであり、不動産の価格形成に関する最も重要な原則の一つです。この原則は、不動産の価格が、その不動産が最も効率的かつ合理的に利用された場合に発揮される価値を標準とすることを示しています。
不動産鑑定評価基準 総論第2章 第2節 鑑定評価の基本原則 1 最有効使用の原則 「不動産の価格は、その不動産の効用が最高度に発揮される可能性に最も富む使用を前提として把握される価格を標準として形成される。これを最有効使用の原則という。」 （補足説明）この原則は、不動産の価格を考える上で、単に現状の利用状況だけでなく、将来的な可能性も含めて最も経済的に合理的な利用方法を想定することが重要である、という考え方です。例えば、古い木造住宅が建っている土地でも、商業ビルを建てた方が収益性が高いと判断されれば、その商業ビル用地としての価値が標準となります。
【選択肢1】正。 この記述は、不動産鑑定評価基準 総論第2章 第2節 鑑定評価の基本原則 1 最有効使用の原則の定義そのものです。不動産の価格は、その不動産が持つ潜在的な能力を最大限に引き出し、最も効率的かつ合理的に利用された場合に発揮される価値を標準として形成される、という考え方です。例えば、都心の一等地にある古いアパートでも、将来的に高層マンションや商業施設を建てた方が収益性が高いと判断されれば、その「最も有効な使用」を前提とした価格が標準となります。この原則は、不動産の価格形成において非常に重要な基礎となります。 【選択肢2】誤。 収益還元法は、将来得られるであろう収益を現在価値に割り戻して価格を求める手法です。賃貸用不動産や事業用不動産に特に有効であることは正しいですが、「事業の用に供さない自用の不動産の鑑定評価には適用すべきではない」という点が誤りです。不動産鑑定評価基準 総論第3章 第2節 鑑定評価の手法 2 収益還元法には、「自用の不動産についても、その不動産が賃貸に供されるとした場合の純収益等を想定して適用することができる」と明記されています。例えば、自宅であっても、もし賃貸に出した場合に得られるであろう家賃収入を想定して、収益還元法を適用することは可能です。これは、不動産の経済価値を多角的に把握するために重要な考え方です。 【選択肢3】誤。 鑑定評価の基本的な手法が原価法、取引事例比較法、収益還元法に大別される点は正しいです。しかし、「いずれか1つ選択して、適用すべきである」という点が誤りです。不動産鑑定評価基準 総論第3章 第1節 鑑定評価の手法の適用には、「鑑定評価の手法の適用に当たっては、対象不動産の種別、類型、鑑定評価の目的に応じ、これらの手法のうちいずれか二つ以上の手法を適用すべきである」と明確に規定されています。これは、一つの手法だけでは価格の偏りが生じる可能性があるため、複数の手法を適用し、それぞれの結果を比較検討することで、より客観的で説得力のある鑑定評価を行うことを目的としています。これを「試算価格の調整」と呼びます。 【選択肢4】誤。 限定価格の定義が誤っています。限定価格とは、不動産鑑定評価基準 総論第4章 第1節 鑑定評価の種類 2 限定価格に規定されており、「市場性を有する不動産について、不動産と特定の当事者との間においてのみ成立するであろう市場を前提とした場合に形成されるであろう市場価値を適正に表示する価格」を指します。 選択肢に記載されている「法令等による社会的要請を背景とする鑑定評価目的の下で、正常価格の前提となる諸条件を満たさないことにより正常価格と同一の市場概念の下において形成されるであろう市場価値と乖離することとなる場合における不動産の経済価値を適正に表示する価格」は、不動産鑑定評価基準 総論第4章 第1節 鑑定評価の種類 3 特定価格の定義です。 また、「民事再生法に基づく鑑定評価目的の下で、早期売却を前提として求められる価格」は、特定価格の例として挙げられます。限定価格の例としては、隣接不動産の併合を前提とした評価や、借地権・底地の評価などが挙げられます。したがって、定義と例示が混同されており、誤りです。