宅建 平成30年度（2018年）問26 宅建業法 の解説
問題
宅地建物取引業者が行う広告に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定によれば、正しいものはどれか。
- 宅地の売買に関する広告をインターネットで行った場合において、当該宅地の売買契約成立後に継続して広告を掲載していたとしても、当該広告の掲載を始めた時点で当該宅地に関する売買契約が成立していなかったときは、法第32条に規定する誇大広告等の禁止に違反しない。
- 販売する宅地又は建物の広告に著しく事実に相違する表示をした場合、監督処分の対象となるほか、6月以下の懲役及び100万円以下の罰金を併科されることがある。
- 建築基準法第6条第1項の確認を申請中の建物については、当該建物の売買の媒介に関する広告をしてはならないが、貸借の媒介に関する広告はすることができる。
- 宅地建物取引業者がその業務に関して広告をするときは、実際のものより著しく優良又は有利であると人を誤認させるような表示をしてはならないが、宅地又は建物に係る現在又は将来の利用の制限の一部を表示しないことによりそのような誤認をさせる場合は、法第32条に規定する誇大広告等の禁止に違反しない。
正解
正解は選択肢 2 です。
解説
正解は選択肢2です。宅地建物取引業者が広告に著しく事実に相違する表示をした場合、法第32条（誇大広告等の禁止）に違反し、監督処分（業務停止等）の対象となるだけでなく、法第79条第1号により刑事罰（6月以下の懲役または100万円以下の罰金、あるいはその併科）が科される可能性があります。
・宅地建物取引業法第32条（誇大広告等の禁止）：宅地建物取引業者は、その業務に関して広告をするときは、著しく事実に相違する表示をし、又は実際のものよりも著しく優良若しくは有利であると人を誤認させるような表示をしてはならない。 ・宅地建物取引業法第33条（未完成物件の広告の制限）：建築工事の完了前においては、当該工事に関し建築基準法第6条第1項の規定による確認があった後でなければ、当該建物の売買その他の業務に関する広告をしてはならない。 ・宅地建物取引業法第65条第2項第2号（監督処分）：法第32条の規定に違反した宅地建物取引業者に対しては、業務停止処分または指示処分をすることができる。 ・宅地建物取引業法第79条第1号（罰則）：法第32条の規定に違反した者は、6月以下の懲役若しくは100万円以下の罰金に処し、又はこれを併科する。 ・宅地建物取引業法施行規則第16条の12第2号（不当表示）：取引の対象となる宅地又は建物について、取引の申込みがあったにもかかわらず、あたかも取引の申込みがなかったものとして広告を継続すること。
【選択肢1】誤。宅地建物取引業法第32条は、著しく事実に相違する表示や、実際のものより著しく優良・有利であると人を誤認させる表示を禁止しています。インターネット広告において、売買契約が成立した物件について広告を継続することは、「おとり広告」に該当し、宅地建物取引業法施行規則第16条の12第2号に定める「取引の申込みがあったにもかかわらず、あたかも取引の申込みがなかったものとして広告を継続すること」という不当表示に該当します。これは、法第32条が禁止する「著しく事実に相違する表示」または「実際のものよりも著しく優良若しくは有利であると人を誤認させるような表示」に該当するため、法第32条に違反します。したがって、「違反しない」とする本記述は誤りです。 【選択肢2】正。宅地建物取引業者が販売する宅地又は建物の広告に著しく事実に相違する表示をした場合、宅地建物取引業法第32条（誇大広告等の禁止）に違反します。この違反に対しては、法第65条第2項第2号に基づき、業務停止処分や指示処分といった監督処分の対象となります。さらに、法第79条第1号により、6月以下の懲役若しくは100万円以下の罰金に処し、又はこれを併科されることがあります。このように、行政上の監督処分と刑事罰の両方が適用される可能性があるため、本記述は正しいです。 【選択肢3】誤。宅地建物取引業法第33条は、建築工事の完了前の建物について、建築基準法第6条第1項の規定による確認（建築確認）があった後でなければ、「当該建物の売買その他の業務に関する広告」をしてはならないと定めています。ここでいう「その他の業務」には、売買の媒介だけでなく、貸借の媒介も含まれます。建築確認前の建物は、その計画が変更されたり、建築が中止されたりする可能性があり、取引の安全を確保するため、売買・貸借を問わず広告が制限されます。したがって、貸借の媒介に関する広告もしてはなりません。「貸借の媒介に関する広告はすることができる」とする本記述は誤りです。 【選択肢4】誤。宅地建物取引業法第32条は、広告において「実際のものより著しく優良又は有利であると人を誤認させるような表示」をすることを禁止しています。この「誤認させるような表示」には、積極的に虚偽の情報を表示するだけでなく、重要な事実の一部を表示しないことによって、結果的に人を誤認させる場合（不作為による誤認表示）も含まれます。例えば、宅地や建物に利用制限（例：市街化調整区域、接道義務違反など）があるにもかかわらず、その事実を広告に表示しないことで、利用制限がないかのように誤認させ、実際よりも有利であると誤認させる行為は、法第32条に違反します。したがって、「違反しない」とする本記述は誤りです。