宅建 平成29年度（2017年）問38 宅建業法 の解説
問題
宅地建物取引業者Aが、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)第37条の規定により交付すべき書面(以下この問において「37条書面」という。)に関する次の記述のうち、法の規定に違反しないものはどれか。
- Aは、売主を代理して宅地の売買契約を締結した際、買主にのみ37条書面を交付した。
- Aは、自ら売主となる宅地の売買契約において、手付金等を受領するにもかかわらず、37条書面に手付金等の保全措置の内容を記載しなかった。
- Aは、媒介により宅地の売買契約を成立させた場合において、契約の解除に関する定めがあるにもかかわらず、37条書面にその内容を記載しなかった。
- Aは、自ら売主となる宅地の売買契約において瑕疵担保責任に関する特約を定めたが、買主が宅地建物取引業者であり、瑕疵担保責任に関する特約を自由に定めることができるため、37条書面にその内容を記載しなかった。
正解
正解は選択肢 2 です。
解説
正解は選択肢2です。宅地建物取引業法第37条に規定される書面（37条書面）の記載事項のうち、手付金等の保全措置の内容は「定めがある場合に記載すべき事項」にも「必ず記載すべき事項」にも該当しません。したがって、手付金等の保全措置を講じたとしても、その内容を37条書面に記載しなくても法違反にはなりません。
宅地建物取引業法第37条第1項、第2項（契約書面の交付） 【補足説明】 宅地建物取引業法第37条は、宅地建物取引業者が契約を成立させた際に交付する書面（通称「37条書面」または「契約書面」）について定めています。この書面には、契約当事者や物件の特定事項など「必ず記載すべき事項」と、当事者間で定めがある場合に記載すべき「任意的記載事項」があります。手付金等の保全措置は、宅建業者が自ら売主となる場合に義務付けられるものですが、その『内容』を37条書面に記載することは、法第37条の記載事項としては義務付けられていません。これは、多くの受験生が混同しやすいポイントですので、しっかりと区別して覚えましょう。
【選択肢1】誤。宅地建物取引業法第37条第1項は、宅地建物取引業者は、契約が成立したときは「当該契約の各当事者」に書面を交付しなければならないと定めています。Aは売主を代理して契約を締結しているため、売主も契約当事者です。したがって、買主だけでなく、売主にも37条書面を交付する義務があります。買主にのみ交付した行為は、法に違反します。 【選択肢2】正。宅地建物取引業法第37条第1項および第2項に規定される37条書面の記載事項には、手付金等の保全措置を講じた場合の「その内容」を記載する義務は定められていません。宅建業者が自ら売主となる場合、一定額以上の手付金等を受領する際には、宅地建物取引業法第41条または第41条の2に基づき、手付金等の保全措置を講じることが義務付けられています。しかし、その『内容』を37条書面に記載することは、法第37条の記載事項としては要求されていません。したがって、記載しなかったとしても法に違反しません。 【選択肢3】誤。宅地建物取引業法第37条第1項第7号は、「契約の解除に関する定めがあるときは、その内容」を37条書面に記載しなければならないと定めています。本件では、契約の解除に関する定めがあるにもかかわらず、その内容を記載しなかったため、法に違反します。これは「定めがある場合に記載すべき事項」の典型例です。 【選択肢4】誤。宅地建物取引業法第37条第1項第3号は、「瑕疵担保責任に関する定めがあるときは、その内容」を37条書面に記載しなければならないと定めています。買主が宅地建物取引業者である場合、宅地建物取引業法第40条（瑕疵担保責任の特約の制限）の適用は除外され、瑕疵担保責任に関する特約を自由に定めることができます。しかし、特約を定めたのであれば、その内容を37条書面に記載する義務は、買主が宅建業者であるか否かにかかわらず発生します。定めがあるにもかかわらず記載しなかったため、法に違反します。