宅建 平成28年度（2016年）問45 宅建業法 の解説
問題
宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBに新築住宅を販売する場合における次の記述のうち、特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律の規定によれば、正しいものはどれか。
- Aは、住宅販売瑕疵担保保証金を供託する場合、当該住宅の床面積が100m²以下であるときは、新築住宅の合計戸数の算定に当たって、2戸をもって1戸と数えることになる。
- Aは、当該住宅をBに引き渡した日から3週間以内に、住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結の状況について、宅地建物取引業の免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に届け出なければならない。
- Aは、住宅販売瑕疵担保保証金の供託をする場合、Bに対し、当該住宅の売買契約を締結するまでに、供託所の所在地等について記載した書面を交付して説明しなければならない。
- Aは、住宅瑕疵担保責任保険法人と住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結をした場合、Bが住宅の引渡しを受けた時から10年以内に当該住宅を転売したときは、住宅瑕疵担保責任保険法人にその旨を申し出て、当該保険契約の解除をしなければならない。
正解
正解は選択肢 3 です。
解説
正解は選択肢3です。特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律（住宅瑕疵担保履行法）第4条第1項に基づき、宅地建物取引業者である売主は、新築住宅の売買契約を締結するまでに、買主に対し、供託所の所在地等を記載した書面を交付して説明する義務があります。これは買主保護のための重要な規定です。
【特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律（住宅瑕疵担保履行法）】 * **第4条第1項（供託に関する説明義務）**：宅地建物取引業者である売主は、新築住宅の売買契約を締結するまでに、買主に対し、供託所の所在地等について記載した書面を交付して説明しなければならない。 * **第11条第2項（供託すべき保証金の額）**：供託すべき保証金の額は、新築住宅の合計戸数に応じて政令で定める額とする。 * **施行令第4条第2項（保険契約の保険料算定の特例）**：住宅瑕疵担保責任保険契約を締結する場合において、床面積が100m²以下の新築住宅については、2戸をもって1戸とみなして保険料を算定することができる（供託金には適用されない）。 * **第13条第1項（届出義務）**：宅地建物取引業者である売主は、基準日（毎年3月31日及び9月30日）から3週間以内に、供託又は保険契約の状況について、免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に届け出なければならない。
【選択肢1】誤。住宅瑕疵担保履行法において、住宅販売瑕疵担保保証金を供託する場合の供託額の算定において、床面積が100m²以下の新築住宅を2戸をもって1戸と数えるという規定はありません。この特例は、住宅瑕疵担保責任保険契約を締結する場合の保険料の算定において適用されるものであり（住宅瑕疵担保履行法施行令第4条第2項）、供託金には適用されません。供託金は、戸数に応じて定められた額を供託する必要があります。 【選択肢2】誤。住宅瑕疵担保履行法第13条第1項によれば、宅地建物取引業者である売主は、住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結の状況について、免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に届け出る義務があります。しかし、その届出期限は「当該住宅をBに引き渡した日から3週間以内」ではなく、「基準日（毎年3月31日及び9月30日）から3週間以内」と定められています。届出は個別の引渡しごとではなく、半期ごとの状況報告として行われます。 【選択肢3】正。住宅瑕疵担保履行法第4条第1項に明記されている通り、宅地建物取引業者である売主は、住宅販売瑕疵担保保証金を供託する場合、買主に対し、当該住宅の売買契約を締結するまでに、供託所の所在地等について記載した書面を交付して説明しなければなりません。これは、買主が万が一の瑕疵発生時に保証金を受け取れるよう、その情報を提供し、保護するための重要な義務です。 【選択肢4】誤。住宅瑕疵担保履行法において、住宅が転売された場合に住宅瑕疵担保責任保険契約を解除しなければならないという規定はありません。むしろ、住宅瑕疵担保責任保険は、住宅そのものに付帯するものであり、住宅が転売された場合でも、原則として保険契約は存続し、新たな所有者（転得者）が保険金請求権を行使できる仕組みとなっています。保険契約の解除は、保険期間の満了や保険事故の発生、または当事者間の合意などによるものであり、転売が直接の解除事由とはなりません。