宅建 平成28年度（2016年）問44 宅建業法 の解説
問題
宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBと宅地の売買契約を締結した場合、宅地建物取引業法第37条の2の規定に基づくいわゆるクーリング・オフについてAがBに告げるときに交付すべき書面の内容に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
- Aについては、その商号又は名称及び住所並びに免許証番号、Bについては、その氏名(法人の場合、その商号又は名称) 及び住所が記載されていなければならない。
- Bは、クーリング・オフについて告げられた日から起算して8日を経過するまでの間は、代金の全部を支払った場合を除き、書面によりクーリング・オフによる契約の解除を行うことができることが記載されていなければならない。
- クーリング・オフによる契約の解除は、Bが当該契約の解除を行う旨を記載した書面を発した時にその効力を生ずることが記載されていなければならない。
- Bがクーリング・オフによる契約の解除を行った場合、Aは、それに伴う損害賠償又は違約金の支払をBに請求することができないこと、また、売買契約の締結に際し、手付金その他の金銭が支払われているときは、遅滞なくその全額をBに返還することが記載されていなければならない。
正解
正解は選択肢 2 です。
解説
正解は選択肢2です。クーリング・オフは、代金の全部を支払った場合であっても、宅地の引渡しを受けていない限りは行うことができるため、「代金の全部を支払った場合を除き」という記述は誤りです。宅地建物取引業法第37条の2第1項ただし書の規定により、クーリング・オフができないのは、事務所等以外の場所で契約し、かつ、クーリング・オフについて告げられ、その告げられた日から8日を経過し、宅地の引渡しを受け、かつ代金の全部を支払った場合の全てを満たした場合に限られます。
宅地建物取引業法第37条の2（クーリング・オフ）は、宅地建物取引業者でない買主を保護するための制度です。 - 第1項：クーリング・オフの期間（告げられた日から8日間）と、クーリング・オフができない条件（事務所等以外の場所で契約し、かつ、引渡しを受け、かつ代金の全部を支払った場合）を定めています。 - 第3項：クーリング・オフの効力発生時期は、買主が書面を「発した時」とする「発信主義」を採用しています。 - 第4項：クーリング・オフの効果として、損害賠償・違約金請求の禁止、手付金等の全額返還を定めています。 - 宅地建物取引業法施行規則第15条の5第1項：クーリング・オフについて告げる書面に記載すべき事項を具体的に定めています。
【選択肢1】正。 宅地建物取引業法第37条の2第1項および同法施行規則第15条の5第1項第1号、第2号に規定されている通り、クーリング・オフについて告げる書面には、売主である宅地建物取引業者Aの「商号又は名称及び住所並びに免許証番号」と、買主である宅地建物取引業者でないBの「氏名（法人の場合、その商号又は名称）及び住所」を記載しなければなりません。これは、契約当事者を明確にし、クーリング・オフの権利行使に必要な情報を網羅するための重要な記載事項です。試験では、これらの記載事項が正確に問われることがありますので、しっかり覚えておきましょう。 【選択肢2】誤。 この記述の「代金の全部を支払った場合を除き」という部分が誤りです。宅地建物取引業法第37条の2第1項ただし書には、クーリング・オフの適用除外として「宅地の引渡しを受け、かつ、その代金の全部を支払つた場合」と明確に規定されています。つまり、クーリング・オフができなくなるのは、「宅地の引渡しを受け」て、さらに「代金の全部を支払った」という両方の条件を"同時に"満たした場合に限られます。代金の全部を支払っただけであれば、まだ宅地の引渡しを受けていない限り、買主はクーリング・オフを行うことができます。したがって、書面には、クーリング・オフができる期間（告げられた日から8日間）と、クーリング・オフができなくなる正確な条件（引渡しを受け、かつ代金の全部を支払った場合）を記載する必要があります。この選択肢の表現では、代金全額支払いのみでクーリング・オフができなくなると誤解を招くため、不適切です。ここは非常に重要なポイントなので、正確に理解しておきましょう。 【選択肢3】正。 宅地建物取引業法第37条の2第3項に規定されている通り、クーリング・オフによる契約の解除は、買主Bが当該契約の解除を行う旨を記載した書面を「発した時」にその効力を生じます。これは「発信主義」と呼ばれ、買主が書面を郵便局に差し出すなどして発送した時点で解除の効力が発生するため、その書面が売主Aに"到達したかどうか"は関係ありません。買主の権利行使を容易にし、売主による妨害を防ぐための規定です。民法の原則である「到達主義」とは異なるため、特に注意して覚えてください。 【選択肢4】正。 宅地建物取引業法第37条の2第4項に規定されている通り、買主Bがクーリング・オフによる契約の解除を行った場合、売主Aは、それに伴う損害賠償や違約金の支払いをBに請求することはできません。また、売買契約の締結に際して手付金その他の金銭が支払われているときは、Aは遅滞なくその全額をBに返還しなければなりません。これは、クーリング・オフ制度が、宅地建物取引業者でない買主を強力に保護するための制度であることを示しており、買主が不利益を被ることなく契約を解除できることを保証しています。この規定があるからこそ、買主は安心してクーリング・オフを行えるのです。