宅建 平成28年度（2016年）問28 宅建業法 の解説
問題
宅地建物取引業者Aが行う業務に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定に違反しないものはいくつあるか。 ア Aは、法第49条に規定されている業務に関する帳簿について、業務上知り得た秘密が含まれているため、当該帳簿の閉鎖後、遅滞なく、専門業者に委託して廃棄した。 イ Aは、宅地の売却を希望するBと専任代理契約を締結した。Aは、Bの要望を踏まえ、当該代理契約に指定流通機構に登録しない旨の特約を付したため、その登録をしなかった。 ウ Aの従業者Cは、投資用マンションの販売において、勧誘に先立ちAの名称を告げず、自己の氏名及び契約締結の勧誘が目的であることを告げたうえで勧誘を行ったが、相手方から関心がない旨の意思表示があったので、勧誘の継続を断念した。 エ Aは、自ら売主として新築マンションを分譲するに当たり、売買契約の締結に際して買主から手付を受領した。その後、当該契約の当事者の双方が契約の履行に着手する前に、Aは、手付を買主に返還して、契約を一方的に解除した。
- 一つ
- 二つ
- 三つ
- なし
正解
正解は選択肢 4 です。
解説
正解は選択肢4です。本問では、宅地建物取引業者Aが行ったとされる業務内容が、ア、イ、ウ、エのすべてにおいて宅地建物取引業法（以下「法」という。）の規定に違反しています。したがって、法に違反しないものは一つもありません。
本問の根拠となる主な条文は以下の通りです。 ・**法第34条の2第8項（専任媒介契約における指定流通機構への登録義務）**：専任媒介契約を締結した宅建業者は、契約締結日から7日以内に指定流通機構に登録しなければなりません。特約でこの義務を免れることはできません。 ・**法第39条（手付の額の制限等）**：宅建業者が自ら売主となる契約において、手付は解約手付と推定され、売主は買主が履行に着手するまでは、手付の倍額を償還して契約を解除できます。手付の返還だけでは解除できません。 ・**法第47条の2第3項（勧誘に際しての氏名等の明示義務）**：宅建業者は、契約の締結の勧誘に先立ち、宅地建物取引業者の商号又は名称、当該勧誘を行う者の氏名、契約の締結の勧誘である旨を相手方に告げなければなりません。 ・**法第49条（帳簿の備付け等）**：宅建業者は、その業務に関する帳簿を備え、取引の年月日、取引物件の所在地、取引金額などを記載し、閉鎖後5年間（宅地建物取引業法施行規則第18条）保存しなければなりません。秘密が含まれていても廃棄はできません。
【ア】誤。法第49条に規定する業務に関する帳簿は、閉鎖後5年間（宅地建物取引業法施行規則第18条）保存する義務があります。業務上知り得た秘密が含まれているという理由で、閉鎖後遅滞なく廃棄することは、この保存義務に違反します。秘密保護の必要性がある場合でも、適切な方法で保存し続ける必要があります。 【イ】誤。宅地建物取引業者が専任媒介契約（本問では「専任代理契約」とありますが、宅建業法上の媒介契約と解釈します）を締結した場合、法第34条の2第8項により、契約締結日から7日以内に指定流通機構に当該物件の情報を登録する義務があります。この義務は強行規定であり、当事者間の特約によって免除することはできません。したがって、Bの要望があったとしても、登録しなかったことは法違反となります。 【ウ】誤。法第47条の2第3項では、宅地建物取引業者は、契約の締結の勧誘に先立ち、相手方に対し、①宅地建物取引業者の商号又は名称、②当該勧誘を行う者の氏名、③契約の締結の勧誘である旨を告げなければならないと規定されています。本記述では、従業者Cが「Aの名称を告げず」に勧誘を行っているため、この明示義務に違反します。相手方から関心がない旨の意思表示があった後に勧誘を継続しなかった点は法第47条の2第4項に違反しませんが、勧誘開始時の明示義務違反があるため、全体として法に違反します。 【エ】誤。宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地建物の売買契約において、買主から手付を受領した場合、法第39条の規定により、その手付は解約手付と推定されます。売主である宅建業者が契約を解除するためには、買主が契約の履行に着手する前であれば、手付の「倍額を償還」して解除しなければなりません。本記述では、Aが手付を「買主に返還して」解除したとあり、これは手付の倍額償還ではないため、法第39条の規定に違反します。