宅建 平成27年度（2015年）問9 権利関係 の解説
問題
土地の転貸借に関する次の1から4までの記述のうち、民法の規定、判例及び下記判決文によれば、誤っているものはどれか。 (判決文) 土地の賃借人が賃貸人の承諾を得ることなく右土地を他に転貸しても、転貸について賃貸人に対する背信行為と認めるに足りない特段の事情があるため賃貸人が民法第612条第2項により賃貸借を解除することができない場合において、賃貸人が賃借人 (転貸人) と賃貸借を合意解除しても、これが賃借人の賃料不払等の債務不履行があるため賃貸人において法定解除権の行使ができるときにされたものである等の事情のない限り、賃貸人は、転借人に対して右合意解除の効果を対抗することができず、したがって、転借人に対して賃貸土地の明渡を請求することはできないものと解するのが相当である。
- 土地の賃借人が無断転貸した場合において賃貸人に対する背信行為と認めるに足りない特段の事情があるため賃貸人が無断転貸を理由に賃貸借契約を解除できないときであっても、賃貸借契約を合意解除したときは、賃貸人は転借人に対して賃貸土地の明渡しを請求することができる。
- 土地の賃貸人が転貸借について承諾を与えた場合には、賃貸人は、無断転貸を理由としては賃貸借契約を解除することはできないが、賃借人と賃貸借契約を合意解除することは可能である。
- 土地の賃借人が無断転貸した場合、賃貸人は、賃貸借契約を民法第612条第2項により解除できる場合とできない場合があり、土地の賃借人が賃料を支払わない場合にも、賃貸人において法定解除権を行使できる場合とできない場合がある。
- 土地の賃借人が無断転貸した場合、転借人は、賃貸人と賃借人との間で賃貸借契約が合意解除されたとしても、賃貸人からの賃貸土地の明渡し請求を拒絶することができる場合がある。
正解
正解は選択肢 1 です。
解説
正解は選択肢1です。本問の判決文は、無断転貸が背信行為に当たらないために賃貸人が賃貸借契約を解除できない場合において、賃貸人と賃借人が合意解除しても、転借人に対してその効果を対抗できない（明渡しを請求できない）と明確に述べています。選択肢1はこれに反し、明渡しを請求できるとしているため誤りです。
本問の根拠となるのは、民法第612条第2項（賃借権の譲渡及び転貸の制限）と、賃貸借契約における「背信行為論」に関する判例、そして賃貸人と賃借人の合意解除が転借人に及ぼす影響に関する判例です。 * **民法第612条第2項**: 賃借人が賃貸人の承諾を得ずに賃借物を第三者に使用収益させた場合、賃貸人は契約を解除できると定めています。しかし、判例は、この規定の適用には「賃貸人に対する背信行為と認めるに足りない特段の事情」がある場合には解除できないとして、賃借人を保護する立場を取っています。 * **判例（合意解除と転借人の関係）**: 賃貸人と賃借人が合意によって賃貸借契約を解除した場合、原則としてその解除の効果を転借人に対抗することはできません。これは、転借人が賃貸借契約の当事者ではないため、当事者間の合意によって一方的にその権利を失わせることはできないという考え方に基づきます。ただし、賃借人に賃料不払などの重大な債務不履行があり、賃貸人がいつでも法定解除権を行使できる状況であったにもかかわらず、便宜上合意解除の形式をとったに過ぎないような場合には、転借人に対抗できるとされています。本問の判決文はこの原則を具体的に示しています。
【選択肢1】誤。本選択肢は「賃貸人は転借人に対して賃貸土地の明渡しを請求することができる」と述べていますが、これは判決文の結論と明確に矛盾します。 判決文は、「賃貸人が賃借人 (転貸人) と賃貸借を合意解除しても、これが賃借人の賃料不払等の債務不履行があるため賃貸人において法定解除権の行使ができるときにされたものである等の事情のない限り、賃貸人は、転借人に対して右合意解除の効果を対抗することができず、したがって、転借人に対して賃貸土地の明渡を請求することはできないものと解するのが相当である」と明言しています。 つまり、無断転貸が背信行為に当たらないため賃貸人が解除できない状況で、賃貸人と賃借人が合意解除しても、転借人に対しては明渡しを請求できないのが原則です。したがって、本選択肢は誤りです。 【選択肢2】正。土地の賃貸人が転貸借について承諾を与えた場合、その転貸借は適法なものであり、賃貸人は無断転貸を理由として賃貸借契約を解除することはできません。これは当然の帰結です。 また、賃貸人と賃借人は賃貸借契約の当事者であるため、双方の合意があれば、いつでも契約を解除することができます（合意解除の自由）。これは、転貸借の有無や適法性とは別の問題です。したがって、本選択肢は正しいです。 【選択肢3】正。前半部分について、土地の賃借人が無断転貸した場合、民法第612条第2項により賃貸人は契約を解除できるのが原則です。しかし、判例は「賃貸人に対する背信行為と認めるに足りない特段の事情」がある場合には、賃貸借契約を解除できないとしています（いわゆる「背信行為論」）。例えば、転貸先が賃借人の親族であり、賃貸借の継続に支障がないようなケースがこれに当たります。したがって、解除できる場合とできない場合がある、という記述は正しいです。 後半部分について、土地の賃借人が賃料を支払わない場合、これは債務不履行となり、原則として賃貸人は契約を解除できます。しかし、賃料不払いが軽微なものであり、賃貸人との信頼関係を破壊するに至らないと判断されるような特段の事情がある場合には、解除権の行使が制限されることがあります。例えば、一時的な資金繰りの悪化で数日遅れただけで、すぐに支払われたようなケースです。したがって、法定解除権を行使できる場合とできない場合がある、という記述も正しいです。 【選択肢4】正。本選択肢は「転借人は、賃貸人と賃借人との間で賃貸借契約が合意解除されたとしても、賃貸人からの賃貸土地の明渡し請求を拒絶することができる場合がある」と述べています。これは、本問の判決文の結論そのものです。 判決文は、無断転貸が背信行為に当たらないため賃貸人が賃貸借契約を解除できない状況で、賃貸人と賃借人が合意解除した場合、賃貸人は転借人に対してその合意解除の効果を対抗できず、明渡しを請求できないと判断しています。これは、転借人の権利を保護するための重要な判例法理です。したがって、転借人は明渡し請求を拒絶できる場合がある、という記述は正しいです。