宅建 平成27年度（2015年）問40 宅建業法 の解説
問題
宅地建物取引業者Aが、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Bとの間で締結した売買契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。 ア Aは、Bとの間で建築工事完了後の建物に係る売買契約(代金3,000万円)において、「Aが契約の履行に着手するまでは、Bは、売買代金の1割を支払うことで契約の解除ができる」とする特約を定め、Bから手付金10万円を受領した。この場合、この特約は有効である。 イ Aは、Bとの間で建築工事完了前の建物に係る売買契約 (代金3,000万円)を締結するに当たり、保険事業者との間において、手付金等について保証保険契約を締結して、手付金300万円を受領し、後日保険証券をBに交付した。 ウ Aは、Bとの間で建築工事完了前のマンションに係る売買契約(代金3,000万円)を締結し、その際に手付金150万円を、建築工事完了後、引渡し及び所有権の登記までの間に、中間金150万円を受領したが、合計額が代金の10分の1以下であるので保全措置を講じなかった。
- 一つ
- 二つ
- 三つ
- なし
正解
正解は選択肢 4 です。
解説
正解は選択肢4。ア、イ、ウのいずれの記述も宅地建物取引業法の規定に違反するため誤りです。アは手付解除の制限（法39条2項）に、イとウは手付金等の保全措置（法41条）に関する規定に違反しています。
【宅地建物取引業法第39条第2項（手付解除の制限）】 宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地又は建物の売買契約においては、買主に不利な手付解除の特約は無効となります。具体的には、買主が手付を放棄して契約を解除できる期間を制限したり、手付金以上の金額を支払わせるなど、買主の解除権を不当に制限する特約は認められません。 【宅地建物取引業法第41条第1項（手付金等の保全）】 宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、未完成物件の場合、手付金等の額が売買代金の5%を超えるか、または1,000万円を超えるときは、保全措置を講じなければ手付金等を受領してはなりません。完成物件の場合は、売買代金の10%を超えるか、または1,000万円を超えるときに保全措置が必要です。この保全措置は、手付金等を受領する「前」または「同時」に講じる必要があります。
【選択肢ア】誤。 宅地建物取引業法第39条第2項は、宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地建物の売買契約において、買主が手付を放棄して契約を解除できる期間を制限したり、手付金以上の金額を支払わせるなど、買主に不利な特約を無効と定めています。本肢の特約は「Aが契約の履行に着手するまでは、Bは、売買代金の1割を支払うことで契約の解除ができる」とあります。買主Bが支払った手付金は10万円ですが、売買代金の1割は300万円です。この特約は、買主Bが手付金10万円を放棄するだけでなく、さらに290万円（300万円－10万円）を支払わなければ解除できないという、買主に著しく不利な内容であるため、宅建業法第39条第2項により無効となります。 【選択肢イ】誤。 宅地建物取引業法第41条第1項は、宅地建物取引業者が自ら売主となる未完成物件の売買契約において、手付金等の額が売買代金の5%または1,000万円を超える場合、保全措置を講じなければ手付金等を受領してはならないと規定しています。本肢は「建築工事完了前の建物」なので未完成物件です。代金3,000万円の5%は150万円であり、受領した手付金300万円はこれを超えるため、保全措置が必要となります。また、保全措置は手付金等を受領する「前」または「同時」に講じなければならず、「後日保険証券をBに交付した」という記述は、手付金受領時に保全措置が完了していなかったことを示唆するため、宅建業法第41条第1項に違反します。 【選択肢ウ】誤。 宅地建物取引業法第41条第1項は、宅地建物取引業者が自ら売主となる未完成物件の売買契約において、手付金等の額が売買代金の5%または1,000万円を超える場合、保全措置を講じなければならないと規定しています。本肢も「建築工事完了前のマンション」なので未完成物件です。代金3,000万円の5%は150万円です。手付金150万円を受領した時点では、代金の5%に等しいため保全措置は不要です。しかし、その後中間金150万円を受領したことで、手付金等の合計額は300万円（150万円＋150万円）となります。この300万円は、未完成物件の保全措置基準である代金の5%（150万円）を超えているため、この時点で保全措置を講じる必要があります。「合計額が代金の10分の1以下であるので保全措置を講じなかった」という記述は、未完成物件の基準（5%）を誤解しており、宅建業法第41条第1項に違反します。