宅建 平成27年度（2015年）問41 宅建業法 の解説
問題
宅地建物取引業者が売主である新築分譲マンションを訪れた買主Aに対して、当該宅地建物取引業者の従業者Bが行った次の発言内容のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものはいくつあるか。 ア A: 眺望の良さが気に入った。隣接地は空地だが、将来の眺望は大丈夫なのか。 B:隣接地は、市有地で、現在、建築計画や売却の予定がないことを市に確認しました。将来、建つとしても公共施設なので、市が眺望を遮るような建物を建てることは絶対ありません。ご安心ください。 イ A: 先日来たとき、5年後の転売で利益が生じるのが確実だと言われたが本当か。 B: 弊社が数年前に分譲したマンションが、先日高値で売れました。このマンションはそれより立地条件が良く、また、近隣のマンション価格の動向から見ても、5年後値上がりするのは間違いありません。 ウ A: 購入を検討している。貯金が少なく、手付金の負担が重いのだが。 B: 弊社と提携している銀行の担当者から、手付金も融資の対象になっていると聞いております。ご検討ください。 エ A:昨日、申込証拠金10万円を支払ったが、都合により撤回したいので申込証拠金を返してほしい。 B: お預かりした10万円のうち、社内規程上、お客様の個人情報保護のため、申込書の処分手数料として、5,000円はお返しできませんが、残金につきましては法令に従いお返しします。
- 一つ
- 二つ
- 三つ
- なし
正解
正解は選択肢 1 です。
解説
正解は選択肢1です。アとイの発言は、将来の不確実な事項について断定的な判断を提供しており、宅地建物取引業法第47条第1項第2号に違反します。エの発言は、申込証拠金の全額返還義務を定めた宅地建物取引業法第47条の2第3項に違反します。一方、ウの発言は、事実に基づいた情報提供であり、これらの規定に違反しないため、違反しないものは一つとなります。
【宅地建物取引業法第47条第1項第2号】 宅地建物取引業者は、その業務に関して、宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の契約の締結の勧誘をするに際し、宅地若しくは建物の将来の環境又は交通その他の利便について誤解させるべき断定的判断を提供してはならないとされています。これは、将来の不確実な事柄について、あたかも確実であるかのように告げ、顧客に誤った判断をさせることを防ぐための規定です。 【宅地建物取引業法第47条の2第3項】 宅地建物取引業者は、宅地若しくは建物の売買若しくは交換の申込みを受けた場合において、その申込みを撤回されたとき、又は契約が成立しなかったときは、預り金（申込証拠金等）を遅滞なくその申込者に返還しなければならないとされています。これは、契約が成立しなかった場合に、申込者から預かった金銭（申込証拠金など）は全額返還されるべきであり、手数料などを差し引くことはできないことを明確にしています。
【ア】誤。 Bの発言のうち、「将来、建つとしても公共施設なので、市が眺望を遮るような建物を建てることは絶対ありません。ご安心ください。」という部分は、将来の眺望という不確実な事項について、あたかも確実であるかのように断定的な判断を提供しています。たとえ市有地であっても、将来の建築計画やその内容が確定しているわけではないため、このような断定的な発言は、宅地建物取引業法第47条第1項第2号（不実の告知・断定的判断の提供の禁止）に違反します。前半の「市に確認しました」という部分は事実確認ですが、後半の断定的な保証が問題となります。 【イ】誤。 Bの発言のうち、「5年後値上がりするのは間違いありません。」という部分は、将来の不動産価格の変動という極めて不確実な事項について、断定的な判断を提供しています。過去の事例や近隣の動向を根拠として挙げたとしても、将来の価格を保証することはできません。このような発言は、顧客に誤解を与え、不当な契約締結を促すおそれがあるため、宅地建物取引業法第47条第1項第2号（不実の告知・断定的判断の提供の禁止）に違反します。 【ウ】正。 Bの発言は、「弊社と提携している銀行の担当者から、手付金も融資の対象になっていると聞いております。ご検討ください。」という内容です。これは、提携銀行の情報を基にした事実の伝達であり、かつ「ご検討ください」と、あくまで検討を促すに留まっています。手付金を含めた融資を行う金融機関は実際に存在するため、この情報自体が不実であるとは限りません。また、将来の不確実な事項について断定的な判断を提供しているわけでもありません。したがって、宅地建物取引業法の規定には違反しません。 【エ】誤。 Bの発言のうち、「お預かりした10万円のうち、社内規程上、お客様の個人情報保護のため、申込書の処分手数料として、5,000円はお返しできませんが、残金につきましては法令に従いお返しします。」という部分は、申込証拠金の一部を返還しないことを示しています。宅地建物取引業法第47条の2第3項では、契約が成立しなかった場合、申込証拠金は遅滞なく全額返還しなければならないと明確に規定されています。社内規程や手数料の名目であっても、申込証拠金から一部を差し引いて返還することは許されません。したがって、この発言は宅地建物取引業法に違反します。