宅建 平成27年度（2015年）問31 宅建業法 の解説
問題
宅地建物取引業者が、宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明を行う場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反するものはいくつあるか。 ア 宅地の貸借の媒介の場合、当該宅地が都市計画法の第一種低層住居専用地域内にあり、建築基準法第56条第1項第1号に基づく道路斜線制限があるときに、その概要を説明しなかった。 イ 建物の貸借の媒介の場合、当該建物が新住宅市街地開発事業により造成された宅地上にあり、新住宅市街地開発法第32条第1項に基づく建物の使用及び収益を目的とする権利の設定又は移転について都道府県知事の承認を要する旨の制限があるときに、その概要を説明しなかった。 ウ 建物の貸借の媒介の場合、当該建物が都市計画法の準防火地域内にあり、建築基準法第62条第1項に基づく建物の構造に係る制限があるときに、その概要を説明しなかった。
- 一つ
- 二つ
- 三つ
- なし
正解
正解は選択肢 2 です。
解説
正解は選択肢2です。本問では、宅地建物取引業法第35条に規定される重要事項説明の対象となる事項を正しく判断することが求められます。アとウは、同法35条1項1号および2号に規定される重要事項説明の対象となる事項であり、その概要を説明しなかったことは同法に違反します。一方、イは同法35条1項2号が定める「宅地造成又は建築に関する制限」には該当しないため、説明義務違反とはなりません。
宅地建物取引業法第35条第1項は、宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買、交換又は貸借の媒介等を行う際に、契約が成立するまでの間に、相手方等に対して重要事項を説明することを義務付けています。特に以下の条文が本問の根拠となります。 * **宅地建物取引業法第35条第1項第1号**：当該宅地又は建物の所在、規模その他これらの状況を特定するために必要な事項。 * （補足）これは、物件そのものの基本的な情報や、その物件がどのような環境にあるかを示すものです。具体的には、都市計画法上の用途地域などがこれに該当します。 * **宅地建物取引業法施行規則第16条の2第1号**：都市計画法に規定する用途地域、地域地区又は都市計画施設に関する事項。 * （補足）法35条1項1号の具体的な内容を補足するもので、用途地域や防火地域・準防火地域などが含まれます。 * **宅地建物取引業法第35条第1項第2号**：当該宅地又は建物の利用の制限に関する事項。 * （補足）これは、物件の利用方法に法的な制約がある場合に説明を義務付けるものです。建築基準法に基づく制限などが典型例です。 * **宅地建物取引業法施行規則第16条の2第2号**：都市計画法、建築基準法その他の法令に基づく制限で、宅地造成又は建築に関するもの。 * （補足）法35条1項2号の具体的な内容を補足するもので、建ぺい率、容積率、高さ制限、斜線制限、日影規制など、建築物の規模や形態、配置に関する制限がこれに該当します。重要なのは「宅地造成又は建築に関するもの」という点です。
【ア】誤。宅地建物取引業法の規定に違反します。 宅地の貸借の媒介の場合であっても、重要事項説明義務は発生します。当該宅地が都市計画法の第一種低層住居専用地域内にあることは、宅地建物取引業法第35条第1項第1号および施行規則第16条の2第1号に規定される「都市計画法に規定する用途地域」に関する事項であり、重要事項説明の対象です。また、建築基準法第56条第1項第1号に基づく道路斜線制限は、同法第35条第1項第2号および施行規則第16条の2第2号に規定される「建築基準法その他の法令に基づく制限で、宅地造成又は建築に関するもの」に該当し、これも重要事項説明の対象です。これらの概要を説明しなかったことは、宅地建物取引業法に違反します。 【イ】正。宅地建物取引業法の規定に違反しません。 建物の貸借の媒介の場合、新住宅市街地開発法第32条第1項に基づく「建物の使用及び収益を目的とする権利の設定又は移転について都道府県知事の承認を要する旨の制限」は、宅地建物取引業法第35条第1項第2号および施行規則第16条の2第2号が定める「宅地造成又は建築に関する制限」には該当しません。この制限は、建物の利用そのもの（例：建ぺい率、容積率、高さ制限など）に対する制限ではなく、権利の移転や設定に関する行政上の承認手続きを求めるものです。したがって、これは重要事項説明の対象外であり、その概要を説明しなかったとしても宅地建物取引業法に違反することはありません。 【ウ】誤。宅地建物取引業法の規定に違反します。 建物の貸借の媒介の場合であっても、重要事項説明義務は発生します。当該建物が都市計画法の準防火地域内にあることは、宅地建物取引業法第35条第1項第1号および施行規則第16条の2第1号に規定される「都市計画法に規定する地域地区」に関する事項であり、重要事項説明の対象です。また、準防火地域内にあることによって建築基準法第62条第1項に基づく建物の構造に係る制限（例：耐火建築物や準耐火建築物とする義務など）がある場合、これは同法第35条第1項第2号および施行規則第16条の2第2号に規定される「建築基準法その他の法令に基づく制限で、建築に関するもの」に該当し、これも重要事項説明の対象です。これらの概要を説明しなかったことは、宅地建物取引業法に違反します。