宅建 平成27年度（2015年）問29 宅建業法 の解説
問題
宅地建物取引業者が行う宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明及び書面の交付に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 宅地建物取引業者ではない売主に対しては、買主に対してと同様に、宅地建物取引士をして、契約締結時までに重要事項を記載した書面を交付して、その説明をさせなければならない。
- 重要事項の説明及び書面の交付は、取引の相手方の自宅又は勤務する場所等、宅地建物取引業者の事務所以外の場所において行うことができる。
- 宅地建物取引業者が代理人として売買契約を締結し、建物の購入を行う場合は、代理を依頼した者に対して重要事項の説明をする必要はない。
- 重要事項の説明を行う宅地建物取引士は専任の宅地建物取引士でなくてもよいが、書面に記名押印する宅地建物取引士は専任の宅地建物取引士でなければならない。
正解
正解は選択肢 2 です。
解説
正解は選択肢2です。宅地建物取引業法第35条に規定される重要事項の説明は、その実施場所について特段の制限がなく、取引の相手方の同意があれば、宅地建物取引業者の事務所以外の場所で行うことも可能です。他の選択肢は、重要事項説明の対象者や、説明・記名押印を行う宅地建物取引士の要件に関する誤った記述を含んでいます。
・**宅地建物取引業法第35条（重要事項の説明等）** ・**第1項**：宅地建物取引業者は、宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の相手方若しくは代理を依頼した者又は宅地若しくは建物の売買若しくは交換の媒介を依頼した者に対し、その者が取得し、又は借りようとしている宅地又は建物に関する次に掲げる事項について、これらの行為をしようとするまでの間に、宅地建物取引士をして、説明をさせなければならない。 （補足説明）重要事項説明の対象者と、説明義務の発生時期を定めています。ポイントは「取得し、又は借りようとしている者」に対して行うという点です。 ・**第3項**：宅地建物取引士は、第一項の説明をするときは、説明の相手方に対し、宅地建物取引士証を提示しなければならない。 （補足説明）説明を行う宅地建物取引士の義務を定めています。説明の際には宅地建物取引士証の提示が必須です。 ・**第4項**：宅地建物取引業者は、第一項の書面を交付するときは、宅地建物取引士をして、当該書面に記名させ、かつ、宅地建物取引士をして、当該書面に押印させなければならない。 （補足説明）書面への記名押印義務を定めています。記名と押印の両方が必要です。 ・**宅地建物取引業法には、重要事項説明の実施場所に関する明文の規定はありません。** （補足説明）法律に明文の規定がないということは、原則として制限がないことを意味します。ただし、実務上は、相手方が説明を理解できる適切な環境であることや、相手方の同意があることが前提となります。
【選択肢1】誤。 宅地建物取引業法第35条第1項は、重要事項説明の対象者を「宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の相手方若しくは代理を依頼した者又は宅地若しくは建物の売買若しくは交換の媒介を依頼した者」のうち、「その者が取得し、又は借りようとしている宅地又は建物に関する」事項について説明すると定めています。つまり、重要事項説明は、宅地や建物を「購入する者」や「借りる者」、またはそれらの代理・媒介を依頼した者に対して行うものです。本選択肢の「宅地建物取引業者ではない売主」は、宅地や建物を「売却する者」であり、「取得し、又は借りようとしている者」には該当しません。重要事項説明は、宅地建物取引の知識が乏しい一般消費者（買主・借主）を保護するための制度であるため、売主に対して行う義務はありません。 【選択肢2】正。 宅地建物取引業法第35条には、重要事項説明を行う場所について、宅地建物取引業者の事務所に限定する旨の規定は一切ありません。したがって、取引の相手方の自宅や勤務する場所、あるいは喫茶店など、宅地建物取引業者の事務所以外の場所であっても、相手方が説明を十分に理解できる環境であり、かつ相手方の同意がある限り、重要事項説明及び書面の交付を行うことは可能です。ただし、説明の相手方が集中して話を聞けるような、適切な場所を選ぶことが実務上は重要です。 【選択肢3】誤。 宅地建物取引業法第35条第1項は、重要事項説明の対象者として「宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の相手方若しくは代理を依頼した者」を明確に規定しています。本選択肢では、宅地建物取引業者が「代理人として売買契約を締結し、建物の購入を行う場合」とあります。これは、買主の代理人として宅建業者が活動するケースを指します。この場合、代理を依頼した者（つまり、建物の購入者本人）は、まさに「代理を依頼した者」に該当するため、宅地建物取引業者はその者に対して重要事項説明を行う義務があります。代理を依頼した者も、取引の当事者として保護されるべき対象であるため、説明は必須です。 【選択肢4】誤。 宅地建物取引業法第35条第1項は、重要事項の説明を「宅地建物取引士をして、説明をさせなければならない」と規定し、同条第4項は、書面への記名押印を「宅地建物取引士をして、当該書面に記名させ、かつ、宅地建物取引士をして、当該書面に押印させなければならない」と規定しています。これらの条文では、説明や記名押印を行う宅地建物取引士が「専任の」である必要性は一切求められていません。専任の宅地建物取引士が義務付けられるのは、主に宅地建物取引業者の事務所設置に関する要件（宅建業法第31条の3）など、事務所の運営体制に関する場面です。重要事項説明や書面への記名押印は、宅地建物取引士の資格を持つ者であれば誰でも行うことができます。