宅建 平成27年度（2015年）問22 法令上の制限 の解説
問題
農地に関する次の記述のうち、農地法(以下この問において「法」という。)の規定によれば、正しいものはどれか。
- 市街化区域内の農地を耕作目的で取得する場合には、あらかじめ農業委員会に届け出れば、法第3条第1項の許可を受ける必要はない。
- 農業者が自己所有の市街化区域外の農地に賃貸住宅を建設するため転用する場合は、法第4条第1項の許可を受ける必要はない。
- 農業者が自己所有の市街化区域外の農地に自己の居住用の住宅を建設するため転用する場合は、法第4条第1項の許可を受ける必要はない。
- 農業者が住宅の改築に必要な資金を銀行から借りるため、市街化区域外の農地に抵当権の設定が行われ、その後、返済が滞ったため当該抵当権に基づき競売が行われ第三者が当該農地を取得する場合であっても、法第3条第1項又は法第5条第1項の許可を受ける必要がある。
正解
正解は選択肢 4 です。
解説
正解は選択肢4です。農地法は、農地の権利移動や転用を厳しく規制しており、たとえ抵当権実行による競売であっても、農地を農地のまま取得する（法第3条）場合や、転用目的で取得する（法第5条）場合には、原則として農業委員会等の許可が必要です。これは、農地法の目的である「耕作者の地位の安定」と「農業生産力の増進」を達成するために、取得者や転用目的を審査する必要があるためです。
【農地法第3条第1項】 農地又は採草放牧地について所有権を移転し、又は地上権、永小作権、質権、使用貸借による権利、賃借権若しくはその他の使用及び収益を目的とする権利を設定し、若しくは移転する場合には、政令で定めるところにより、当事者が農業委員会の許可を受けなければならない。 （補足：農地を耕作目的で売買したり、賃貸したりする場合に必要となる許可です。） 【農地法第4条第1項】 農地を農地以外のものにする者は、政令で定めるところにより、都道府県知事等の許可を受けなければならない。 （補足：自分の農地を自分で宅地などに転用する場合に必要となる許可です。） 【農地法第5条第1項】 農地又は採草放牧地を農地又は採草放牧地以外のものにするため、これらの土地について所有権を移転し、又は地上権、永小作権、質権、使用貸借による権利、賃借権若しくはその他の使用及び収益を目的とする権利を設定し、若しくは移転する場合には、政令で定めるところにより、当事者が都道府県知事等の許可を受けなければならない。 （補足：農地を転用する目的で売買したり、賃貸したりする場合に必要となる許可です。権利移動と転用が同時に行われるケースです。） 【農地法第4条第1項第7号、第5条第1項第6号】 市街化区域内の農地を転用する場合、あらかじめ農業委員会に届け出れば許可は不要となる特例があります。 （補足：これは「転用」の場合の特例であり、「耕作目的での権利移動」には適用されません。また、届出先は農業委員会です。）
【選択肢1】誤。 市街化区域内の農地であっても、それを「耕作目的で取得する」場合には、農地法第3条第1項の許可が必要です。市街化区域内の農地に関する特例（届出で許可不要）が適用されるのは、農地を「転用する」場合（農地法第4条第1項第7号、第5条第1項第6号）に限られます。耕作目的での権利移動は、市街化区域内外を問わず、農地法第3条の許可の対象となります。したがって、この記述は誤りです。 【選択肢2】誤。 農業者が自己所有の農地を「賃貸住宅」建設のために転用する場合、これは農地法第4条第1項の「自己転用」に該当します。市街化区域外の農地であるため、届出で済む特例は適用されません。また、農地法第4条第1項には、国や都道府県等が行う転用や、2アール未満の農業用施設への転用など、一部許可不要の例外がありますが、「賃貸住宅」の建設はこれらに該当しません。したがって、都道府県知事等の許可を受ける必要があります。この記述は誤りです。 【選択肢3】誤。 農業者が自己所有の農地を「自己の居住用の住宅」建設のために転用する場合も、農地法第4条第1項の「自己転用」に該当します。選択肢2と同様に、市街化区域外の農地であるため届出で済む特例は適用されません。また、自己の居住用住宅の建設は、農地法第4条第1項に規定される許可不要の例外には含まれません。したがって、都道府県知事等の許可を受ける必要があります。この記述は誤りです。 【選択肢4】正。 農地に抵当権を設定する行為自体は、農地の権利移動や転用ではないため、農地法の許可は不要です。しかし、その抵当権が実行され、競売によって「第三者が当該農地を取得する」場合、これは農地の「権利移動」に該当します。この際、取得者がその農地を農地のまま利用する目的であれば農地法第3条第1項の許可が、転用する目的であれば農地法第5条第1項の許可が、それぞれ必要となります。競売による取得であっても、農地法の許可制度の適用は原則として排除されません。これは、農地法の目的である「耕作者の地位の安定」と「農業生産力の増進」を確保するため、取得者の適格性や転用目的の妥当性を審査する必要があるからです。したがって、この記述は正しいです。