宅建 平成26年度（2014年）問45 宅建業法 の解説
問題
特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律に基づく住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 自ら売主として新築住宅を宅地建物取引業者でない買主に引き渡した宅地建物取引業者は、基準日に係る住宅販売瑕疵担保保証金の供託及び住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結の状況について届出をしなければ、当該基準日から起算して50日を経過した日以後、新たに自ら売主となる新築住宅の売買契約を締結してはならない。
- 宅地建物取引業者は、自ら売主として新築住宅を販売する場合だけでなく、新築住宅の売買の媒介をする場合においても、住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結を行う義務を負う。
- 住宅販売瑕疵担保責任保険契約は、新築住宅の買主が保険料を支払うことを約し、住宅瑕疵担保責任保険法人と締結する保険契約である。
- 自ら売主として新築住宅を販売する宅地建物取引業者は、住宅販売瑕疵担保保証金の供託をする場合、当該新築住宅の売買契約を締結するまでに、当該新築住宅の買主に対し、当該供託をしている供託所の所在地、供託所の表示等について記載した書面を交付して説明しなければならない。
正解
正解は選択肢 4 です。
解説
正解は選択肢4です。特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律（住宅瑕疵担保履行法）第10条に基づき、自ら売主となる宅地建物取引業者は、住宅販売瑕疵担保保証金を供託する場合、売買契約締結時までに買主に対し、供託所の所在地等を記載した書面を交付して説明する義務があるため、この記述は正しいです。他の選択肢は、届出期間、義務の対象者、または保険契約の当事者に関する誤りを含んでいます。
【特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律（住宅瑕疵担保履行法）】 * **第10条（供託に関する説明）**: 自ら売主となる宅地建物取引業者は、住宅販売瑕疵担保保証金を供託する場合、当該新築住宅の売買契約を締結するまでに、買主に対し、供託所の所在地、供託所の表示等について記載した書面を交付して説明しなければならない。 * **第11条（届出）**: 宅地建物取引業者は、基準日（毎年3月31日及び9月30日）から3週間以内に、供託又は保険契約の状況を国土交通大臣に届け出なければならない。 * **第12条（契約締結の制限）**: 第11条の届出をしない場合、当該基準日から3週間を経過した日以後、新たに自ら売主となる新築住宅の売買契約を締結してはならない。 * **第3条（履行確保義務）**: 自ら売主となる宅地建物取引業者等は、特定住宅瑕疵担保責任を履行するために、住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結を行わなければならない。 * **第2条第5項（住宅販売瑕疵担保責任保険契約）**: 住宅販売瑕疵担保責任保険契約は、売主である宅地建物取引業者等が保険契約者となり、保険料を支払う。
【選択肢1】誤。 住宅瑕疵担保履行法第11条および第12条に規定されています。自ら売主として新築住宅を販売する宅地建物取引業者は、基準日（毎年3月31日と9月30日）から「3週間以内」に、供託または保険契約の状況を国土交通大臣に届け出る義務があります。この届出を怠った場合、当該基準日から「3週間」を経過した日以後、新たに自ら売主となる新築住宅の売買契約を締結することが禁止されます。選択肢では「50日」とありますが、これは誤りです。正確な期間は「3週間」ですので注意しましょう。 【選択肢2】誤。 住宅瑕疵担保履行法に基づく住宅販売瑕疵担保保証金の供託または住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結義務は、自ら売主として新築住宅を販売する「宅地建物取引業者」または「建設業者」に課せられる義務です（住宅瑕疵担保履行法第3条）。この義務は、売主が負う特定住宅瑕疵担保責任（品確法に基づく10年間の瑕疵担保責任）を確実に履行するための措置だからです。したがって、新築住宅の売買の「媒介」を行う宅地建物取引業者は、売主ではないため、この義務を負いません。媒介業者は、売主がこの義務を履行しているかを確認し、買主に説明する義務はありますが、自らが供託や保険契約を行う義務はありません。 【選択肢3】誤。 住宅販売瑕疵担保責任保険契約は、新築住宅の「売主である宅地建物取引業者」（または建設業者）が保険契約者となり、保険料を支払って住宅瑕疵担保責任保険法人と締結するものです（住宅瑕疵担保履行法第2条第5項）。買主は、万が一売主が倒産した場合などに保険金を受け取ることができる「被保険者」となりますが、保険契約を締結し、保険料を支払うのは売主側です。買主が直接保険料を支払うことはありません。 【選択肢4】正。 住宅瑕疵担保履行法第10条に規定されています。自ら売主として新築住宅を販売する宅地建物取引業者が、住宅販売瑕疵担保保証金を供託する場合、当該新築住宅の売買契約を締結するまでに、買主に対し、供託所の所在地や供託所の表示（供託している旨）などについて記載した書面を交付して説明しなければなりません。これは、買主が万が一の際に供託金から還付を受けられるよう、その情報を事前に提供する義務を売主に課したものです。この説明義務は、買主保護の観点から非常に重要です。