宅建 平成26年度（2014年）問42 宅建業法 の解説
問題
宅地建物取引業者Aが宅地建物取引業法第37条の規定により交付すべき書面(以下この問において「37条書面」という。)に関する次の記述のうち、同法の規定によれば、誤っているものの組合せはどれか。 ア Aが売主として宅地建物取引業者Bの媒介により、土地付建物の売買契約を締結した場合、Bが37条書面を作成し、その取引主任者をして当該書面に記名押印させれば、Aは、取引主任者による37条書面への記名押印を省略することができる。 イ Aがその媒介により、事業用宅地の定期賃貸借契約を公正証書によって成立させた場合、当該公正証書とは別に37条書面を作成して交付するに当たって、取引主任者をして記名押印させる必要はない。 ウ Aが売主としてCとの間で売買契約を成立させた場合 (Cは自宅を売却して購入代金に充てる予定である。)、AC間の売買契約に「Cは、自宅を一定の金額以上で売却できなかった場合、本件売買契約を無条件で解除できる」旨の定めがあるときは、Aは、37条書面にその内容を記載しなければならない。
- ア、イ
- ア、ウ
- イ、ウ
- ア、イ、ウ
正解
正解は選択肢 1 です。
解説
正解は選択肢1です。宅地建物取引業者Aが売主として自ら当事者となる場合、Aの取引主任者も37条書面に記名押印する義務があり、媒介業者Bの記名押印だけではAの義務は免除されません（アは誤り）。また、賃貸借契約においても37条書面の交付義務があり、公正証書で契約を締結した場合でも、取引主任者の記名押印義務は免除されません（イは誤り）。
宅地建物取引業法第37条第1項は、37条書面に記載すべき事項を定めており、同条第3項は、宅地建物取引業者が交付する37条書面には、その取引主任者が記名押印しなければならないと規定しています。この記名押印義務は、宅建業者が自ら当事者となる場合も、媒介・代理を行う場合も適用され、複数の宅建業者が関与する場合には、それぞれの宅建業者の取引主任者が記名押印する必要があります。
【選択肢ア】誤。宅地建物取引業法第37条第3項によれば、37条書面には、その書面を交付する宅地建物取引業者の取引主任者が記名押印しなければなりません。本件では、Aは売主として自ら当事者であり、Bは媒介業者です。したがって、Aは売主として37条書面を交付する義務があり、その書面にはAの取引主任者が記名押印する必要があります。Bが媒介業者として37条書面を作成し、Bの取引主任者が記名押印したとしても、Aの記名押印義務が免除されるわけではありません。複数の宅建業者が関与する場合、それぞれの宅建業者が交付する書面には、それぞれの取引主任者が記名押印する義務があります。 【選択肢イ】誤。宅地建物取引業法第37条は、宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買、交換又は賃貸借の契約を成立させた場合に、遅滞なく交付すべき書面について定めています。したがって、事業用宅地の定期賃貸借契約であっても、37条書面の交付義務があります。また、同条第3項により、37条書面には取引主任者による記名押印が必要です。契約が公正証書によって成立した場合であっても、37条書面の交付義務や取引主任者の記名押印義務が免除されることはありません。公正証書は契約内容を公的に証明するものですが、宅建業法上の37条書面とは別の役割を持つため、別途作成・交付し、記名押印が必要です。 【選択肢ウ】正。宅地建物取引業法第37条第1項は、37条書面に記載すべき事項を定めています。特に、同項第9号には「当事者の債務不履行による契約の解除に関する定めがあるときは、その内容」を記載すべきとされています。本件の「Cは、自宅を一定の金額以上で売却できなかった場合、本件売買契約を無条件で解除できる」という定めは、債務不履行によるものではありませんが、契約の解除に関する重要な条件であり、買主Cにとって契約の存続に直接関わる重大な事項です。このような契約の解除に関する重要な特約は、買主の保護の観点から、37条書面に記載すべき事項と解釈されます。宅建業法第37条の趣旨は、契約内容の明確化と紛争防止にあるため、契約の重要な条件は記載することが求められます。