宅建 平成26年度（2014年）問43 宅建業法 の解説
問題
宅地建物取引業者Aが行う業務に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものはどれか。
- Aは、買主Bとの間で建物の売買契約を締結する当日、Bが手付金を一部しか用意できなかったため、やむを得ず、残りの手付金を複数回に分けてBから受領することとし、契約の締結を誘引した。
- Aの従業者は、投資用マンションの販売において、相手方に事前の連絡をしないまま自宅を訪問し、その際、勧誘に先立って、業者名、自己の氏名、契約締結の勧誘が目的である旨を告げた上で勧誘を行った。
- Aの従業者は、マンション建設に必要な甲土地の買受けに当たり、甲土地の所有者に対し、電話により売買の勧誘を行った。その際、売却の意思は一切ない旨を告げられたが、その翌日、再度の勧誘を行った。
- Aの従業者は、宅地の売買を勧誘する際、相手方に対して「近所に幹線道路の建設計画があるため、この土地は将来的に確実に値上がりする」と説明したが、実際には当該建設計画は存在せず、当該従業者の思い込みであったことが判明した。
正解
正解は選択肢 2 です。
解説
正解は選択肢2です。宅地建物取引業者は、勧誘を開始する際に、業者名、勧誘者の氏名、そして契約締結の勧誘が目的である旨を相手方に告げる義務があります（宅地建物取引業法施行規則第16条の12）。本選択肢ではこの義務を適切に履行しており、事前の連絡なしに自宅を訪問すること自体は、直ちに宅地建物取引業法に違反する行為とはならないため、適法な業務遂行と判断されます。
宅地建物取引業法（以下「宅建業法」）は、宅地建物取引に関する公正な取引を確保し、購入者等の利益を保護することを目的としています。特に、不当な勧誘行為や契約締結の誘引を禁止する規定が重要です。 * **宅地建物取引業法第47条の2（不当な勧誘行為の禁止等）** * 第1項：不実のことを告げる行為や、故意に事実を告げない行為を禁止します。 * 第2項：将来の不確実な事項について断定的判断を提供することを禁止します。 * 第3項：手付金の貸付けや信用の供与により契約締結を誘引する行為、および相手方が契約を締結しない意思を表示したにもかかわらず勧誘を継続する行為（再勧誘の禁止）を禁止します。 * **宅地建物取引業法施行規則第16条の12（勧誘の開始に際しての義務）** * 宅地建物取引業者は、勧誘を開始する際、相手方に対し、業者名、勧誘を行う者の氏名、そして勧誘が契約締結を目的としている旨を告げなければならないと定めています。これは、相手方が勧誘の意図を正確に理解し、冷静に判断するための情報提供義務です。 * **宅地建物取引業法施行規則第16条の12の2（迷惑を覚えさせるような勧誘の禁止）** * 第1号：相手方が契約を締結しない旨の意思（勧誘を引き続き受けることを希望しない旨の意思を含む）を表示したにもかかわらず、勧誘を継続する行為を禁止します。これは、いわゆる「再勧誘の禁止」を具体的に定めたものです。 * 第2号：深夜または早朝に勧誘を行うこと、長時間の勧誘、その他相手方の私生活の平穏を害するような方法で勧誘を行うことを禁止します。これは、相手方に迷惑を覚えさせるような勧誘方法全般を規制するものです。
【選択肢1】誤。宅地建物取引業者Aは、買主Bが手付金を一部しか用意できなかったため、残りを複数回に分けて受領することとし、契約の締結を誘引しています。これは、宅建業法第47条の2第3項に違反します。同項は、宅地建物取引業者が手付について貸付けその他信用の供与をすることにより契約の締結を誘引する行為を禁止しています。手付金の分割受領は、実質的に手付金の一部を貸し付けたり、信用を供与したりする行為とみなされ、買主の安易な契約締結を誘発するおそれがあるため、違反行為となります。 【選択肢2】正。Aの従業者は、相手方に事前の連絡をしないまま自宅を訪問していますが、勧誘に先立って、業者名、自己の氏名、契約締結の勧誘が目的である旨を告げた上で勧誘を行っています。これは、宅地建物取引業法施行規則第16条の12で定められている「勧誘の開始に際しての義務」を適切に履行しています。宅建業法では、事前の連絡なしの訪問販売自体を直ちに禁止する規定はありません。重要なのは、勧誘開始時の情報提供義務を果たしていること、そして相手方が迷惑しているにもかかわらず居座ったり、再勧誘を禁止されたにもかかわらず再度勧誘したりしないことです。本選択肢の記述からは、これらの違反行為は読み取れないため、宅建業法の規定に違反しない行為と判断されます。 【選択肢3】誤。Aの従業者は、甲土地の所有者に対し電話で売買の勧誘を行った際、所有者から「売却の意思は一切ない旨」を告げられたにもかかわらず、その翌日、再度の勧誘を行っています。これは、宅建業法第47条の2第3項および宅地建物取引業法施行規則第16条の12の2第1号に明確に違反します。これらの規定は、相手方が契約を締結しない旨の意思（勧誘を引き続き受けることを希望しない旨の意思を含む）を表示したにもかかわらず、勧誘を継続する行為（いわゆる「再勧誘の禁止」）を禁止しています。一度断られたにもかかわらず、翌日に再度勧誘することは、この禁止規定に抵触します。 【選択肢4】誤。Aの従業者は、宅地の売買を勧誘する際、「近所に幹線道路の建設計画があるため、この土地は将来的に確実に値上がりする」と説明していますが、実際には当該建設計画は存在せず、従業者の思い込みであったことが判明しています。これは、宅建業法第47条の2第1項の「不実のことを告げる行為」および同条第2項の「断定的判断の提供」に違反します。たとえ従業者の「思い込み」であったとしても、客観的な事実と異なることを告げた時点で不実告知となり、違反です。また、将来の不確実な事項について「確実に値上がりする」と断定して説明することも、購入者の判断を誤らせるおそれがあるため、禁止されています。