宅建 平成26年度（2014年）問35 宅建業法 の解説
問題
宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明及び同条の規定により交付すべき書面(以下この問において「35条書面」という。)に関する次の記述のうち、同法の規定によれば、誤っているものはどれか。
- 宅地建物取引業者は、買主の自宅で35条書面を交付して説明を行うことができる。
- 宅地建物取引業者は、中古マンションの売買を行う場合、抵当権が設定されているときは、契約日までにその登記が抹消される予定であっても、当該抵当権の内容について説明しなければならない。
- 取引主任者は、宅地建物取引主任者証の有効期間が満了している場合、35条書面に記名押印することはできるが、取引の相手方に対し説明はできない。
- 宅地建物取引業者は、土地の割賦販売の媒介を行う場合、割賦販売価格のみならず、現金販売価格についても説明しなければならない。
正解
正解は選択肢 3 です。
解説
正解は選択肢3です。宅地建物取引業法第35条第1項および第3項によれば、重要事項の説明と重要事項説明書への記名押印は、有効な宅地建物取引士証を所持する「宅地建物取引士」が行う必要があります。選択肢3は、有効期間が満了した取引主任者（現：宅地建物取引士）が記名押印はできるとしている点で、同法の規定に反するため誤りです。
宅地建物取引業法第35条第1項：宅地建物取引業者は、宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の契約が成立するまでの間に、宅地建物取引士をして、相手方に対し、その者が取得しようとしている宅地又は建物の状況について説明をさせなければならない。 宅地建物取引業法第35条第3項：宅地建物取引業者は、第1項の規定による説明をするときは、当該説明の相手方に対し、宅地建物取引士をして、同項各号に掲げる事項を記載した書面を交付させなければならない。この場合において、当該宅地建物取引士は、当該書面に記名押印をしなければならない。 宅地建物取引業法第2条第4号：この法律において「宅地建物取引士」とは、宅地建物取引士証の交付を受けている者をいう。 【補足説明】 宅地建物取引士証の有効期間が満了している場合、その者は「宅地建物取引士」とはみなされません。したがって、宅地建物取引士にしか許されない業務（重要事項の説明や書面への記名押印）を行うことはできません。
【選択肢1】正。 宅地建物取引業法第35条は、重要事項の説明を行う場所について、特に制限を設けていません。したがって、宅地建物取引業者の事務所内である必要はなく、買主の自宅や喫茶店など、説明を受ける者が十分に理解できる環境であれば、どこで行っても問題ありません。ただし、説明の相手方が宅地建物取引業者である場合は、説明自体は省略できますが、書面の交付は必要です。本問は「買主」に対する説明なので、説明も書面交付も必要です。 【選択肢2】正。 宅地建物取引業法第35条第1項第2号および同法施行規則第16条の2により、「登記された権利の種類及び内容」は重要事項説明の対象とされています。抵当権が設定されている場合、たとえ契約日までにその登記が抹消される予定であったとしても、説明を行う時点（契約締結前）で登記簿上に存在している以上、その内容（債権額、債務者、抵当権者など）を正確に説明する義務があります。将来の抹消予定は不確実な情報であり、説明義務を免除する理由にはなりません。 【選択肢3】誤。 宅地建物取引業法第35条第1項は、重要事項の説明を「宅地建物取引士」が行うことを義務付けています。また、同条第3項は、重要事項説明書への記名押印も「宅地建物取引士」が行うことを義務付けています。宅地建物取引業法第2条第4号によれば、「宅地建物取引士」とは「宅地建物取引士証の交付を受けている者」を指します。したがって、宅地建物取引士証の有効期間が満了している場合、その者は「宅地建物取引士」ではないため、重要事項の説明も、重要事項説明書への記名押印も行うことはできません。本選択肢は「記名押印することはできるが、取引の相手方に対し説明はできない」としていますが、どちらの行為もできないため、誤りとなります。 【選択肢4】正。 宅地建物取引業法第35条第1項第11号および同法施行規則第16条の4の3により、代金又は交換差金に関する事項として、割賦販売を行う場合には「現金販売価格」と「割賦販売価格」の両方を説明しなければなりません。これは、割賦販売における金利負担や手数料を明確にし、買主が両者を比較検討できるようにするためです。買主が割賦販売を選択した場合でも、現金販売価格を知ることで、割賦販売の条件が適正であるかを判断する材料となります。