宅建 平成26年度（2014年）問36 宅建業法 の解説
問題
建物の貸借の媒介を行う宅地建物取引業者が、その取引の相手方に対して行った次の発言内容のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものはどれか。なお、この問において「重要事項説明」とは同法第35条の規定に基づく重要事項の説明をいい、「重要事項説明書」とは同条の規定により交付すべき書面をいうものとする。
- 重要事項説明のため、明日お宅にお伺いする当社の者は、取引主任者ではありませんが、当社の最高責任者である代表取締役ですので、重要事項説明をする者として問題ございません。
- この物件の契約条件につきましては、お手元のチラシに詳しく書いてありますので、重要事項説明は、内容が重複するため省略させていただきます。ただ、重要事項説明書の交付は、法律上の義務ですので、入居後、郵便受けに入れておきます。
- この物件の担当である取引主任者が急用のため対応できなくなりましたが、せっかくお越しいただきましたので、重要事項説明書にある取引主任者欄を訂正の上、取引主任者である私が記名押印をし、代わりに重要事項説明をさせていただきます。私の宅地建物取引主任者証をお見せします。
- この物件は人気物件ですので、申込みをいただいた時点で契約成立とさせていただきます。後日、重要事項説明書を兼ねた契約書を送付いたしますので、署名押印の上、返送していただければ、手続は全て完了いたします。
正解
正解は選択肢 3 です。
解説
正解は選択肢3です。宅地建物取引業法第35条第1項および第3項の規定により、重要事項説明は宅地建物取引士が行い、その者が記名押印した書面を交付しなければなりません。担当者が対応できなくても、別の宅地建物取引士が代わって説明し、記名押印と宅地建物取引士証の提示を行えば、法的に問題ありません。
宅地建物取引業法第35条（重要事項の説明等） 第1項：宅地建物取引業者は、宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の契約が成立するまでの間に、宅地建物取引士をして、相手方に対し、その者が取得しようとしている宅地又は建物の状況について説明をさせなければならない。 第3項：宅地建物取引業者は、第1項の規定による説明をさせるときは、宅地建物取引士をして、当該説明の前に、当該宅地建物取引士が記名押印した書面を交付させなければならない。 第4項：宅地建物取引士は、第1項の規定による説明をするときは、宅地建物取引士証を提示しなければならない。 【補足説明】 ・重要事項説明は「契約成立まで」に行う必要があります。 ・説明は「宅地建物取引士」が行い、その「宅地建物取引士」が記名押印した書面を交付しなければなりません。 ・説明を行う宅地建物取引士は、必ず「宅地建物取引士証」を提示しなければなりません。
【選択肢1】誤。宅地建物取引業法に違反します。 重要事項説明は、宅地建物取引業法第35条第1項により「宅地建物取引士をして、説明をさせなければならない」と明確に定められています。代表取締役という会社の最高責任者であっても、宅地建物取引士の資格がなければ、重要事項説明を行うことはできません。資格のない者が説明を行うことは、宅建業法違反となります。 【選択肢2】誤。宅地建物取引業法に違反します。 重要事項説明は、宅地建物取引業法第35条第1項により、契約締結前に行うことが義務付けられています。たとえ内容が重複するとしても、説明を省略することはできません。また、重要事項説明書の交付も、同条第3項により、説明の前に交付することが義務付けられています。「入居後、郵便受けに入れておく」では、契約締結後になってしまうため、明確な宅建業法違反となります。 【選択肢3】正。宅地建物取引業法に違反しません。 重要事項説明は、宅地建物取引業法第35条第1項により「宅地建物取引士」が行う必要がありますが、特定の担当者でなければならないという規定はありません。別の宅地建物取引士が代わりに行うことは可能です。その際、説明を行う宅地建物取引士が、重要事項説明書に記名押印し（同条第3項）、自身の宅地建物取引士証を提示すれば（同条第4項）、法的な要件をすべて満たします。したがって、この発言内容は適法な手続きを示しており、違反にはあたりません。 【選択肢4】誤。宅地建物取引業法に違反します。 重要事項説明は、宅地建物取引業法第35条第1項により「契約が成立するまでの間」に行うことが義務付けられています。「申込みをいただいた時点で契約成立」とすると、重要事項説明が契約成立後になってしまい、宅建業法に違反します。また、重要事項説明書は契約締結前に交付・説明されるべき書面であり、契約書とは異なるものです。これらを兼ねて「後日送付」とすることは、重要事項説明の時期と方法に関する規定に違反します。