宅建 平成26年度（2014年）問34 宅建業法 の解説
問題
宅地建物取引業者が行う宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 建物の売買の媒介を行う場合、当該建物の売主に耐震診断の記録の有無を照会したにもかかわらず、当該有無が判別しないときは、自ら耐震診断を実施し、その結果を説明する必要がある。
- 建物の貸借の媒介を行う場合、当該建物が津波防災地域づくりに関する法律第23条第1項の規定に基づく津波防護施設区域に位置しているときはその旨を説明する必要があるが、同法第53条第1項の規定に基づく津波災害警戒区域に位置しているときであってもその旨は説明する必要はない。
- 建物の売買の媒介を行う場合、売主が特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律に基づく住宅販売瑕疵担保保証金の供託を行うときは、その措置の概要を説明する必要があるが、当該建物の瑕疵を担保すべき責任の履行に関し保証保険契約の締結を行うときは、その措置の概要を説明する必要はない。
- 区分所有権の目的である建物の貸借の媒介を行う場合、その専有部分の用途その他の利用制限に関する規約の定めがあるときはその内容を説明する必要があるが、1棟の建物又はその敷地の専用使用権に関する規約の定めについては説明する必要がない。
正解
正解は選択肢 4 です。
解説
正解は選択肢4です。宅地建物取引業法第35条第1項第11号は、区分所有建物の貸借の媒介を行う場合、その専有部分の用途制限に関する規約の定めは説明事項とする一方、一棟の建物や敷地の専用使用権に関する規約の定めは説明事項から除外しています。この選択肢は、この条文の規定に正確に合致しているため、正しい記述となります。
【宅地建物取引業法第35条第1項第11号】 宅地建物取引業者は、宅地建物取引業に係る契約の締結の相手方又は宅地建物取引業に係る契約の申込みをしようとする者（以下この条において「重要事項説明の相手方」という。）に対して、その者が契約を締結するかどうかの判断に資するよう、次に掲げる事項について、これらの事項を記載した書面（以下この条において「重要事項説明書」という。）を交付して説明をしなければならない。 十一 当該宅地又は建物が区分所有権の目的であるものであるときは、建物の区分所有等に関する法律（昭和37年法律第69号）第2条第3項に規定する専有部分の用途その他の利用制限に関する規約の定め（その案を含む。）があるときはその内容及び一棟の建物又はその敷地の専用使用権に関する規約の定め（その案を含む。）があるときはその内容。ただし、宅地建物取引業者が建物の貸借の媒介を行う場合にあつては、その専有部分の用途その他の利用制限に関する規約の定め（その案を含む。）があるときはその内容とする。 【補足説明】 この条文は、重要事項説明の対象となる物件が区分所有建物（マンションなど）である場合の規約に関する説明義務を定めています。特に「ただし書き」に注目してください。売買・交換の場合と、貸借の場合とで説明義務の範囲が異なることを明確に示しています。貸借の場合は、専有部分の用途制限に関する規約のみが説明事項となり、共用部分や敷地の専用使用権に関する規約は説明不要とされています。
【選択肢1】誤。 建物の売買の媒介を行う場合、宅地建物取引業法第35条第1項第2号および同法施行規則第16条の4の3号により、当該建物について耐震診断の記録の有無を説明する必要があります。しかし、売主に照会してもその有無が判別しない場合であっても、宅地建物取引業者が自ら耐震診断を実施し、その結果を説明する義務はありません。説明義務があるのは「記録の有無」であり、診断そのものの実施義務は課されていません。したがって、この記述は誤りです。 【選択肢2】誤。 建物の貸借の媒介を行う場合、宅地建物取引業法第35条第1項第2号および同法施行規則第16条の4の4号により、「津波防災地域づくりに関する法律第23条第1項の規定に基づく津波防護施設区域」に位置しているときはその旨を説明する必要があります。加えて、「同法第53条第1項の規定に基づく津波災害警戒区域」に位置しているときも、その旨を説明する必要があります。どちらの区域も、災害リスクに関する重要な情報として説明義務の対象となります。したがって、「津波災害警戒区域に位置しているときであってもその旨は説明する必要はない」という記述は誤りです。 【選択肢3】誤。 建物の売買の媒介を行う場合、宅地建物取引業法第35条第1項第10号により、売主が「特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律」に基づく住宅販売瑕疵担保責任の履行確保措置を講じているときは、その措置の概要を説明する必要があります。この措置には、住宅販売瑕疵担保保証金の供託と、保証保険契約の締結の2種類があります。どちらの措置を講じている場合であっても、その概要を説明する義務があります。したがって、「保証保険契約の締結を行うときは、その措置の概要を説明する必要はない」という記述は誤りです。 【選択肢4】正。 区分所有権の目的である建物の貸借の媒介を行う場合、宅地建物取引業法第35条第1項第11号のただし書きにより、その専有部分の用途その他の利用制限に関する規約の定めがあるときはその内容を説明する必要があります。しかし、同条文のただし書きは、貸借の場合には「一棟の建物又はその敷地の専用使用権に関する規約の定め」については説明事項から除外しています。つまり、貸借の媒介においては、専有部分の利用制限に関する規約のみが説明義務の対象となり、共用部分や敷地の専用使用権に関する規約は説明不要とされています。この記述は、この条文の規定に正確に合致しているため、正しいです。