宅建 平成25年度（2013年）問34 宅建業法 の解説
問題
宅地建物取引業者A社が、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Bとの間 で締結した宅地の売買契約について、Bが宅地建物取引業法第37条の2の規定に基づき、い わゆるクーリング・オフによる契約の解除をする場合における次の記述のうち、正しいものは どれか。
- Bは、自ら指定した喫茶店において買受けの申込みをし、契約を締結した。Bが翌日に売 買契約の解除を申し出た場合、A社は、既に支払われている手付金及び中間金の全額の返還 を拒むことができる。
- Bは、月曜日にホテルのロビーにおいて買受けの申込みをし、その際にクーリング・オフ について書面で告げられ、契約を締結した。Bは、翌週の火曜日までであれば、契約の解除 をすることができる。
- Bは、宅地の売買契約締結後に速やかに建物請負契約を締結したいと考え、自ら指定した 宅地建物取引業者であるハウスメーカー (A社より当該宅地の売却について代理又は媒介の 依頼は受けていない。)の事務所において買受けの申込みをし、A社と売買契約を締結した。 その際、クーリング・オフについてBは書面で告げられた。その6日後、Bが契約の解除の 書面をA社に発送した場合、Bは売買契約を解除することができる。
- Bは、10区画の宅地を販売するテント張りの案内所において、買受けの申込みをし、2 日後、A社の事務所で契約を締結した上で代金全額を支払った。その5日後、Bが、宅地の 引渡しを受ける前に契約の解除の書面を送付した場合、A社は代金全額が支払われているこ とを理由に契約の解除を拒むことができる。
正解
正解は選択肢 3 です。
解説
正解は選択肢3です。宅地建物取引業法第37条の2に定めるクーリング・オフは、買主が「事務所等以外の場所」で買受けの申込みまたは契約を締結した場合に適用されます。選択肢3のケースでは、買主が指定した場所が売主業者A社とは無関係な他の宅建業者の事務所であり、これは「事務所等以外の場所」に該当するため、クーリング・オフが可能です。
宅地建物取引業法第37条の2（クーリング・オフ） 買主が宅地建物取引業者の事務所等以外の場所で買受けの申込みをし、又は売買契約を締結した場合に、一定の期間内であれば無条件で契約を解除できる制度です。解除の意思表示は書面で行い、その効力は書面を発した時に生じます。解除に伴う損害賠償や違約金の請求はできず、手付金等は全額返還されます。 宅地建物取引業法施行規則第16条の5（事務所等の定義） クーリング・オフの適用除外となる「事務所等」の具体的な範囲を定めています。これには、宅建業者の事務所、継続的に業務を行うことができる施設を有する場所（案内所等）、他の宅建業者の事務所、そして買主が自ら指定した場所（ただし、その場所が宅建業者の事務所等に該当する場合を除く）などが含まれます。
【選択肢1】誤。Bは「自ら指定した喫茶店」において買受けの申込みをし、契約を締結しています。宅地建物取引業法第37条の2第1項ただし書きにより、買主が自ら指定した場所で申込みまたは契約を締結した場合は、原則としてクーリング・オフの対象外となります。喫茶店は「事務所等」には該当しませんが、買主が自ら指定した場所であるため、クーリング・オフによる解除はできません。したがって、A社はクーリング・オフによる解除を理由とした手付金等の返還を拒むことができます。 【選択肢2】誤。Bは月曜日にホテルのロビー（事務所等以外の場所）で申込みをし、その際にクーリング・オフについて書面で告げられています。クーリング・オフの期間は、書面で告げられた日から8日間です。月曜日を1日目と数えると、8日目は翌週の月曜日となります。翌週の火曜日は9日目にあたるため、クーリング・オフの期間を過ぎており、契約の解除をすることはできません。 【選択肢3】正。Bは「自ら指定した宅地建物取引業者であるハウスメーカーの事務所」で買受けの申込みをしています。このハウスメーカーはA社から当該宅地の売却について代理または媒介の依頼を受けていないため、売主A社にとっての「事務所等」には該当しません。したがって、この場所はクーリング・オフの対象となる「事務所等以外の場所」とみなされます。クーリング・オフについて書面で告げられており、その6日後に解除の書面を発送しているため、8日間の期間内です。よって、Bは売買契約を解除することができます。 【選択肢4】誤。Bは「10区画の宅地を販売するテント張りの案内所」で買受けの申込みをし、2日後に「A社の事務所」で契約を締結しています。クーリング・オフは「事務所等以外の場所」で買受けの申込みまたは契約を締結した場合に適用されます。本件では、契約締結場所が売主A社の「事務所」であるため、クーリング・オフの対象外となります。代金全額の支払いや引渡しはクーリング・オフ期間の終了要件の一つですが、そもそも場所の要件を満たしていないため、クーリング・オフは適用されません。したがって、A社はクーリング・オフによる解除を拒むことができます。