宅建 平成24年度（2012年）問5 権利関係 の解説
問題
次の1から4までの記述のうち、民法の規定及び下記判決文によれば、明らかに誤っているものはどれか。 (判決文) 請負人が建築した建物に重大な瑕疵があって建て替えるほかはない場合に、当該建物を収去することは社会経済的に大きな損失をもたらすものではなく、また、そのような建物を建て替えてこれに要する費用を請負人に負担させることは、契約の履行責任に応じた損害賠償責任を負担させるものであって、請負人にとって過酷であるともいえないのであるから、建て替えに要する費用相当額の損害賠償請求をすることを認めても、民法第635条ただし書の規定の趣旨に反するものとはいえない。
- 請負の目的物である建物の瑕疵が重要でない場合であって、その修補に過分の費用を要するときは、注文者は瑕疵の修補を請求することはできない。
- 請負の目的物である建物に重大な瑕疵があるためにこれを建て替えざるを得ない場合には、注文者は、請負人に対し、建物の建て替えに要する費用相当額の損害賠償請求をすることができる。
- 請負の目的物が建物であって、民法第635条ただし書によって注文者が請負契約の解除をすることができない場合には、その規定の趣旨に照らし、注文者は建て替えに要する費用相当額の損害賠償請求をすることは認められない。
- 請負の目的物である建物に重大な瑕疵があるためにこれを建て替えざるを得ない場合であっても、瑕疵担保責任に基づく損害賠償請求は、請負人が当該建物を引き渡した時から1年以内にしなければならない。
正解
正解は選択肢 3 です。
解説
正解は選択肢3です。民法第635条ただし書は、建物などの土地の工作物については、瑕疵によって契約の目的を達することができない場合でも契約解除を制限していますが、判決文は、建て替え費用相当額の損害賠償請求は、この規定の趣旨に反しないと明確に述べています。したがって、解除ができないからといって損害賠償請求も認められないとする選択肢3の記述は、判決文の趣旨に明らかに反するため誤りです。
【民法第634条（請負人の担保責任）】 1. 仕事の目的物に瑕疵があるときは、注文者は、請負人に対し、相当の期間を定めてその瑕疵の修補を請求することができる。ただし、瑕疵が重要でない場合において、その修補に過分の費用を要するときは、この限りでない。 2. 注文者は、修補に代えて、又は修補とともに損害賠償の請求をすることができる。この場合においては、第533条の規定を準用する。 【民法第635条（請負人の担保責任と契約の解除）】 仕事の目的物に瑕疵があるために契約をした目的を達することができないときは、注文者は、契約の解除をすることができる。ただし、建物その他の土地の工作物については、この限りでない。 【民法第637条（請負人の担保責任の期間の制限）】 前3条の規定による瑕疵の修補又は損害賠償の請求及び契約の解除は、注文者が瑕疵の存在を知った時から1年以内にしなければならない。 【民法第638条（請負人の担保責任の存続期間）】 1. 建物その他の土地の工作物の請負人は、その工作物又は地盤の瑕疵について、引渡しの時から10年間その担保の責任を負う。 2. 前項の規定は、石造、土造、れんが造、コンクリート造、金属造その他これらに類する構造の建物については、引渡しの時から20年間その責任を負うものとする。 【最判平成14年9月24日】 請負人が建築した建物に重大な瑕疵があって建て替えるほかはない場合に、当該建物を収去することは社会経済的に大きな損失をもたらすものではなく、また、そのような建物を建て替えてこれに要する費用を請負人に負担させることは、契約の履行責任に応じた損害賠償責任を負担させるものであって、請負人にとって過酷であるともいえないのであるから、建て替えに要する費用相当額の損害賠償請求をすることを認めても、民法第635条ただし書の規定の趣旨に反するものとはいえない。（本問の判決文と同一の趣旨）
【選択肢1】正。 民法第634条第1項ただし書は、「瑕疵が重要でない場合において、その修補に過分の費用を要するときは、この限りでない」と定めています。これは、瑕疵が軽微であるにもかかわらず、その修補に多大な費用がかかるような場合には、注文者からの修補請求を認めないという趣旨です。これは、請負人にとって不当に過酷な負担を強いることを避けるための規定であり、本選択肢の記述は条文の通りであるため正しいです。 【選択肢2】正。 本問の判決文は、建物に重大な瑕疵があり建て替えざるを得ない場合、建て替え費用相当額の損害賠償請求を認めても、民法第635条ただし書の趣旨に反しないと明確に述べています。これは、建物の解除が制限される場合でも、注文者の救済を図るために、建て替え費用という実損害の賠償を認めるという最高裁判所の判断（最判平成14年9月24日）を反映したものです。したがって、本選択肢の記述は判決文の趣旨に合致するため正しいです。 【選択肢3】誤。 民法第635条ただし書は、建物などの土地の工作物については、たとえ瑕疵によって契約の目的を達することができなくても、契約の解除をすることができないと定めています。これは、建物の撤去が社会経済的に大きな損失をもたらす可能性があるため、解除を制限する趣旨です。しかし、本問の判決文は、この解除の制限がある場合でも、「建て替えに要する費用相当額の損害賠償請求をすることを認めても、民法第635条ただし書の規定の趣旨に反するものとはいえない」と明確に述べています。つまり、解除ができないからといって、建て替え費用相当額の損害賠償請求まで認められないわけではありません。むしろ、解除ができない代わりに、損害賠償によって注文者の救済を図るという考え方です。したがって、本選択肢の記述は判決文の趣旨に明らかに反するため誤りです。 【選択肢4】誤。 請負契約における建物の瑕疵担保責任の存続期間は、民法第638条により、原則として「引渡しの時から10年間」と定められています。ただし、民法第637条により、注文者が瑕疵を発見した時から1年以内に請負人に通知しなければ、修補請求や損害賠償請求をすることはできません。本選択肢の「引き渡した時から1年以内」という記述は、民法第637条の「発見した時から1年以内」と、民法第638条の「引き渡しから10年間」を混同させる誤りです。建物の場合、引き渡しから10年間は責任期間があり、その期間内に瑕疵を発見したら1年以内に通知する必要がある、というのが正しい理解です。したがって、本選択肢の記述は誤りです。