宅建 平成24年度（2012年）問6 権利関係 の解説
問題
A所有の甲土地についての所有権移転登記と権利の主張に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。
- 甲土地につき、時効により所有権を取得したBは、時効完成前にAから甲土地を購入して所有権移転登記を備えたCに対して、時効による所有権の取得を主張することができない。
- 甲土地の賃借人であるDが、甲土地上に登記ある建物を有する場合に、Aから甲土地を購入したEは、所有権移転登記を備えていないときであっても、Dに対して、自らが賃貸人であることを主張することができる。
- Aが甲土地をFとGとに対して二重に譲渡してFが所有権移転登記を備えた場合に、AG間の売買契約の方がAF間の売買契約よりも先になされたことをGが立証できれば、Gは、登記がなくても、Fに対して自らが所有者であることを主張することができる。
- Aが甲土地をHとIとに対して二重に譲渡した場合において、Hが所有権移転登記を備えない間にIが甲土地を善意のJに譲渡してJが所有権移転登記を備えたときは、Iがいわゆる背信的悪意者であっても、Hは、Jに対して自らが所有者であることを主張することができない。
正解
正解は選択肢 4 です。
解説
正解は選択肢4です。不動産物権変動の対抗要件に関する問題で、二重譲渡における背信的悪意者からの転得者の保護がポイントとなります。背信的悪意者からの転得者が善意であり、かつ登記を備えた場合、元の所有権取得者はその転得者に対して登記なくして所有権を主張することはできません。
民法第177条（不動産に関する物権の変動の対抗要件） 「不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。」 【判例の趣旨】 * **時効取得と登記:** 時効完成前の第三者に対しては登記なくして対抗できるが、時効完成後の第三者に対しては登記が必要（最判昭和41年11月22日など）。 * **建物保護特例:** 土地の賃借人がその土地上に登記された建物を所有する場合、その賃借権は土地の所有権を取得した第三者に対抗できる（民法605条の2第1項、旧借地法10条1項）。 * **背信的悪意者:** 不動産の二重譲渡において、後に譲り受けた者が「背信的悪意者」（登記をしないまま所有権を主張することが信義則に反するような、著しく不公正な目的で登記を妨害する者）である場合には、登記なくして対抗できる（最判昭和38年2月22日など）。 * **背信的悪意者からの転得者:** 背信的悪意者からさらに不動産を譲り受けた転得者は、たとえ転得者が悪意であっても、登記を備えれば所有権を主張できるのが原則。ただし、転得者自身が背信的悪意者と評価される場合は除く。転得者が善意であれば、登記を備えることで元の所有権取得者に対抗できる（最判昭和46年4月23日など）。
【選択肢1】誤り。 甲土地につき、時効により所有権を取得したBは、時効完成前の第三者であるCに対しては、登記なくして時効による所有権の取得を主張することができます。判例は、時効取得は原始取得であり、時効完成前の第三者に対しては登記なくして対抗できるとしています。Cは時効完成前に登記を備えていますが、Bの時効取得はCの権利取得よりも優先されるため、BはCに対して登記なくして所有権を主張できます。したがって、本選択肢の記述は誤りです。 【選択肢2】誤り。 甲土地の賃借人であるDが、甲土地上に登記ある建物を有している場合、Dの賃借権は民法第605条の2第1項（旧借地法第10条第1項）の規定により、土地の所有権を取得した第三者に対抗することができます。Aから甲土地を購入したEは、所有権移転登記を備えていないとしても、Dの賃借権は対抗力があるため、EはDに対して自らが賃貸人であることを主張することはできません。Eが賃貸人であることを主張するには、Dの賃借権を排除する必要がありますが、Dは登記ある建物を有しているため、その賃借権は保護されます。したがって、本選択肢の記述は誤りです。 【選択肢3】誤り。 不動産に関する物権の得喪及び変更は、登記をしなければ第三者に対抗することができません（民法第177条）。Aが甲土地をFとGとに対して二重に譲渡した場合、FとGのどちらが先に売買契約を締結したか（AG間の売買契約がAF間より先か否か）は、対抗要件の優劣には関係ありません。先に所有権移転登記を備えた者が、他の譲受人に対して所有権を主張することができます。本件ではFが所有権移転登記を備えているため、Gは登記がなければFに対して自らが所有者であることを主張することはできません。したがって、本選択肢の記述は誤りです。 【選択肢4】正しい。 Aが甲土地をHとIとに対して二重に譲渡した場合において、Hが所有権移転登記を備えない間に、Iが甲土地を善意のJに譲渡してJが所有権移転登記を備えたケースです。Iがいわゆる背信的悪意者であったとしても、そのIからさらに不動産を譲り受けた転得者Jが善意であり、かつ登記を備えた場合、Jは通常の第三者として保護されます。判例は、背信的悪意者からの転得者については、転得者自身が背信的悪意者と評価される場合を除き、登記を備えれば所有権を主張できるとしています。本件ではJは善意であり、登記も備えているため、HはJに対して登記なくして自らが所有者であることを主張することはできません。したがって、本選択肢の記述は正しいです。