宅建 平成24年度（2012年）問45 宅建業法 の解説
問題
特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律に基づく住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結(以下この問において「資力確保措置」という。)に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 自ら売主として新築住宅を宅地建物取引業者でない買主に引き渡した宅地建物取引業者は、当該住宅を引き渡した日から3週間以内に、その住宅に関する資力確保措置の状況について、その免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に届け出なければならない。
- 自ら売主として新築住宅を宅地建物取引業者でない買主に引き渡した宅地建物取引業者は、基準日に係る資力確保措置の状況の届出をしなければ、当該基準日の翌日から起算して50日を経過した日以後においては、新たに自ら売主となる新築住宅の売買契約を締結してはならない。
- 住宅販売瑕疵担保責任保険契約は、新築住宅を自ら売主として販売する宅地建物取引業者が住宅瑕疵担保責任保険法人と締結する保険契約であり、当該住宅の売買契約を締結した日から5年間、当該住宅の瑕疵によって生じた損害について保険金が支払われる。
- 新築住宅を自ら売主として販売する宅地建物取引業者が、住宅販売瑕疵担保保証金の供託をした場合、買主に対する当該保証金の供託をしている供託所の所在地等について記載した書面の交付及び説明は、当該住宅の売買契約を締結した日から引渡しまでに行わなければならない。
正解
正解は選択肢 2 です。
解説
正解は選択肢2です。住宅瑕疵担保履行法では、宅地建物取引業者が基準日における資力確保措置の状況を届け出ない場合、買主保護のため、その基準日の翌日から50日を経過した日以降は、新たに新築住宅の売買契約を締結することが禁止されています（住宅瑕疵担保履行法第11条第3項、第12条第3項）。これは、資力確保措置が適切に行われていることを担保するための重要な規定です。
・**特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律（住宅瑕疵担保履行法）** ・**第4条第1項（供託に関する説明義務）**：宅地建物取引業者は、新築住宅の売買契約を締結するまでに、買主に対し、供託所の所在地等について記載した書面を交付して説明しなければならない。 ・**第11条第1項（供託の場合の基準日届出）**：宅地建物取引業者は、基準日（毎年3月31日、9月30日）ごとに、その基準日における住宅販売瑕疵担保保証金の供託の状況について、基準日の翌日から3週間以内に国土交通大臣に届け出なければならない。 ・**第11条第3項（供託の場合の届出義務違反時の制限）**：第1項の届出をしない宅地建物取引業者は、当該基準日の翌日から起算して50日を経過した日以後においては、新たに自ら売主となる新築住宅の売買契約を締結してはならない。 ・**第12条第1項（保険の場合の基準日届出）**：宅地建物取引業者は、基準日ごとに、その基準日における住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結の状況について、基準日の翌日から3週間以内に国土交通大臣に届け出なければならない。 ・**第12条第3項（保険の場合の届出義務違反時の制限）**：第1項の届出をしない宅地建物取引業者は、当該基準日の翌日から起算して50日を経過した日以後においては、新たに自ら売主となる新築住宅の売買契約を締結してはならない。 ・**第2条第6項（住宅瑕疵担保責任保険契約の定義）**：住宅瑕疵担保責任保険契約とは、新築住宅の売主が、住宅瑕疵担保責任保険法人との間で締結する保険契約で、引き渡しの日から10年間、構造耐力上主要な部分及び雨水の浸入を防止する部分の瑕疵によって生じた損害について保険金が支払われるものをいう。
【選択肢1】誤。住宅瑕疵担保履行法第11条第1項および第12条第1項によれば、宅地建物取引業者が資力確保措置の状況について届け出るのは、「基準日」（毎年3月31日と9月30日）ごとに、その基準日の翌日から3週間以内です。個別の住宅を引き渡した日から3週間以内ではありません。届出先は国土交通大臣（または都道府県知事）ですが、届出のタイミングが誤りです。 【選択肢2】正。住宅瑕疵担保履行法第11条第3項および第12条第3項に規定されています。宅地建物取引業者が基準日に係る資力確保措置の状況の届出を怠った場合、買主保護の観点から、当該基準日の翌日から起算して50日を経過した日以後においては、新たに自ら売主となる新築住宅の売買契約を締結することが禁止されます。これは、資力確保措置が適切に履行されていることを担保するための重要な罰則規定です。 【選択肢3】誤。住宅瑕疵担保履行法第2条第6項によれば、住宅販売瑕疵担保責任保険契約は、新築住宅の「引き渡しの日から10年間」、構造耐力上主要な部分及び雨水の浸入を防止する部分の瑕疵によって生じた損害について保険金が支払われるものです。「売買契約を締結した日から」ではなく「引き渡しの日から」が起算点であり、「5年間」ではなく「10年間」が保険期間です。 【選択肢4】誤。住宅瑕疵担保履行法第4条第1項によれば、宅地建物取引業者が住宅販売瑕疵担保保証金を供託した場合、買主に対する供託所の所在地等について記載した書面の交付及び説明は、「当該住宅の売買契約を締結するまでに」行わなければなりません。買主が契約締結の判断をする上で重要な情報であるため、契約締結後では遅く、契約締結前に行う必要があります。「売買契約を締結した日から引渡しまで」という期間では、情報提供のタイミングが遅すぎます。