宅建 平成24年度（2012年）問39 宅建業法 の解説
問題
宅地建物取引業者A社が、自ら売主として建物の売買契約を締結する際の特約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反するものはどれか。
- 当該建物が新築戸建住宅である場合、宅地建物取引業者でない買主Bの売買を代理する宅地建物取引業者C社との間で当該契約締結を行うに際して、A社が当該住宅の瑕疵担保責任を負う期間についての特約を定めないこと。
- 当該建物が中古建物である場合、宅地建物取引業者である買主Dとの間で、「中古建物であるため、A社は、瑕疵担保責任を負わない」旨の特約を定めること。
- 当該建物が中古建物である場合、宅地建物取引業者でない買主Eとの間で、「A社が瑕疵担保責任を負う期間は、売買契約締結の日にかかわらず引渡しの日から2年間とする」旨の特約を定めること。
- 当該建物が新築戸建住宅である場合、宅地建物取引業者でない買主Fとの間で、「Fは、A社が瑕疵担保責任を負う期間内であれば、損害賠償の請求をすることはできるが、契約の解除をすることはできない」旨の特約を定めること。
正解
正解は選択肢 4 です。
解説
正解は選択肢4です。宅地建物取引業法第35条の2は、宅建業者が自ら売主となり、宅建業者でない買主との間で締結する契約において、民法の規定よりも買主に不利な特約を無効と定めています。本選択肢の特約は、買主の契約解除権を制限するものであり、民法上の権利を奪うため、買主に不利な特約として同条に違反します。
・**宅地建物取引業法第35条の2（瑕疵担保責任の特約の制限）**：宅地建物取引業者が自ら売主となり、宅地建物取引業者でない買主との間で建物の売買契約を締結する場合、民法に規定する契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）に関して、買主に不利となる特約は無効となる。ただし、引渡しの日から2年以上となる期間を定めた特約は有効。 （ポイント）この条文は、プロである宅建業者から一般消費者である買主を守るための規定です。買主が宅建業者である場合は適用されません。 ・**民法第562条〜第566条（契約不適合責任）**：目的物が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しないものであるときは、買主は、売主に対し、追完請求、代金減額請求、損害賠償請求、そして契約の解除をすることができる。 （ポイント）契約不適合があった場合の買主の権利は、追完請求、代金減額請求、損害賠償請求、契約解除の4つが基本です。これらを制限する特約は、原則として買主に不利となります。
【選択肢1】正。宅地建物取引業法第35条の2は、宅建業者が自ら売主となる宅地建物取引業者でない買主との契約において、契約不適合責任を負う期間について「引渡しの日から2年以上」とする特約以外は無効と定めています。特約を定めない場合、民法の原則（買主が不適合を知った時から1年以内に通知）が適用されます。この民法の原則は、宅建業法第35条の2が定める「引渡しの日から2年以上」という最低期間の制限に抵触するものではなく、買主に不利な特約とはみなされません。したがって、特約を定めないことは宅地建物取引業法に違反しません。 【選択肢2】正。宅地建物取引業法第35条の2は、買主が「宅地建物取引業者でない者」である場合に適用される規定です。本選択肢では買主Dが「宅地建物取引業者である」ため、同条の適用はありません。したがって、当事者間の合意により、売主A社が契約不適合責任を負わない旨の特約を定めることは、宅地建物取引業法上問題なく有効です。買主が宅建業者の場合、プロ同士の取引とみなされ、消費者保護の規定は適用されません。 【選択肢3】正。宅地建物取引業法第35条の2は、宅建業者が自ら売主となる宅地建物取引業者でない買主との契約において、契約不適合責任を負う期間について「引渡しの日から2年以上」とする特約以外は無効と定めています。本選択肢の特約は「引渡しの日から2年間」と定めており、これは「2年以上」という期間を満たしています。したがって、この特約は宅地建物取引業法第35条の2の規定に適合しており、有効であるため、宅地建物取引業法に違反しません。 【選択肢4】誤。宅地建物取引業法第35条の2は、宅建業者が自ら売主となり、宅地建物取引業者でない買主との間で締結する契約において、民法の規定よりも買主に不利な特約を無効と定めています。民法では、契約不適合があった場合、買主は損害賠償請求だけでなく、契約の解除も行うことができます（民法第564条、第541条）。本選択肢の特約は、買主Fの「契約の解除権」を制限するものであり、これは民法上の買主の権利を奪う、買主に不利な特約に該当します。したがって、この特約は宅地建物取引業法第35条の2に違反し、無効となります。買主の解除権を制限することは、買主にとって非常に不利な条件となるため、宅建業法で禁止されています。